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고가주택 매도(매각)과 양도소득세 핵심 요약정리 양도하는 주택이 고가주택에 해당하면 1세대 1주택이라고 하더라도 세금을 납부해야 합니다. 고가주택에 대한 과세내용>‘고가주택’이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 12억 원을 초과하는 것을 말합니다. (조합원 입주권을 포함합니다.) 겸용주택의 1세대 1주택 판정 시 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분을 포함한 전체 실거래가액을 가지고 고가주택 여부를 판정합니다.    과세되는 고가주택의 양도소득 계산>1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 고가주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는데, 이때에는 양도소득 전체에 대하여 과세하는 것이 아니라 12억 원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득세를 과세합니다. 고가주택의 양도.. 2024. 5. 11.
상가 겸용 주택 신축 시 전체를 주택으로 인정받는 방법 핵심 요약정리 사례>직장생활을 하다 정년퇴직한 박문수 씨는 안정된 노후생활을 위하여 거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축하여 1개층은 본인이 사용하고 나머지는 임대를 하려고 합니다. 박문수 씨는 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도소득세 과세대상이 되지 않도록 요건에 맞게 건축하려고 하는데, 어떻게 신축해야 할까요?   절세 방안>위에서 살펴본 것과 같이 겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 겸용주택을 신축할 경우 주택부분을 조금 더 크게 신축하고 1세대가 해당 겸용주택 1채를 양도할 때에는 그 전부에 대하여 비과세를 적용받을 수 있다. 박문수 씨의 경우 지하 1층 지상 4층의 건물로서 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택을 신축하고자 할 때, .. 2024. 5. 11.
사실상 주택인 상가 보유 1주택자와 양도소득세 핵심 요약정리 사례>도시 근교에 10년 이상 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 김성실 씨는 음식점을 하기 위해 주택을 음식점으로 용도 변경하여 사업을 시작하였습니다.  그러나 당초 기대했던 만큼 사업은 되지 않고 부채만 자꾸 늘어나 1년 만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내 놓았습니다.  그런데 집을 팔게 되면 5천만 원 정도의 양도소득세를 내야 한다고 합니다. 이런 경우 어떻게 하면 세금부담을 줄일 수 있을까?    절세 방안>위 사례의 경우 김성실 씨는 주택을 음식점으로 용도 변경하였으므로, 그 상태로 양도한다면 양도소득세를 내야 합니다. 그러므로 김성실 씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도 당시 위 건물을 주택으로 사용하여야 한다. 2년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 2년 이상 보유.. 2024. 5. 11.
멸실로 인한 나대지나 신축 중의 2주택자와 양도소득세 핵심 요약정리 사례>아파트에 거주하고 있는 이보람 씨는 전원생활을 하기 위해 출퇴근이 가능한 도시 근교에 있는 조그만 밭이 딸린 농가주택을 새로 구입하였습니다.  농가주택은 그대로 사용하기에는 낡고 불편한 점이 많아 새로 신축하여야 할 상황입니다. 이보람 씨는 현재 살고 있는 아파트를 처분하여 그 돈으로 농가주택을 신축하여 이사하려고 합니다.  이런 경우에는 언제 아파트를 팔아야 세금을 안 낼 수 있을까요?    멸신 신고, 부동산 양도 시기>대도시에서 아파트 생활을 하는 많은 사람들은 나중에 여유가 생기거나 직장이나 사업에서 은퇴를 하게 되면 한적한 곳에서 전원생활을 하고 싶다는 소박한 꿈을 갖고 있으며, 이를 실현하기 위해 미리 농가주택 등을 구입해 놓는 사람들도 많이 있습니다. 이와 같이 꿈을 실현하기 위해 미리.. 2024. 5. 11.
등기부(공부) 상 주택을 보유한 1주택자와 양도소득세 핵심 요약정리 사례>아파트 1채와 상가건물을 소유하고 있는 홍길동 씨는 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사하였으나 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였습니다. 그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 4,500만 원을 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대 2주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야 한다는 것입니다. 건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었습니다. 이런 경우에는 어떻게 해야 구제를 받을 수 있을까요?    주택의 판정>1세대 1주택에서 ‘주택’이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용.. 2024. 5. 11.
실제 따로 거주하는 부모님 주민등록과 양도소득세 핵심 요약정리 부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세 과세문제가 발생합니다.   세대 여부 판정>1세대 1주택에서 ‘1세대’란 거주자 및 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다. 여기서 ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 .. 2024. 5. 10.
부부공동명의 부동산 취득과 양도소득세 핵심 요약정리 공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우 양도소득세가 공동명의자 각각에 대해 별도로 계산됨에 따라 현행 누진세율 체계하에서 단독명의로 양도하는 경우에 비해 세부담을 줄일 수 있습니다. ※ 다만, 취득 시 부담하는 취득세는 취득자 수와 관계없이 동일합니다. 사례>예를 들어 남편 단독명의로 2채의 아파트를 소유하다가 2021년 1월에 아파트 1채를 양도(양도소득금액 1억 5천만 원)하는 경우 양도소득세를 약 3천6백만 원(35% 세율 적용) 정도 내야 하지만, 취득 시 공동명의(각각 1/2 지분)로 하면 양도소득세가 약 2천4백만 원(각각 24% 세율 적용) 정도가 되어 세부담을 줄일 수 있습니다.    이상으로 부부공동명의 부동산 취득과 양도소득세에 대해 정리하였습니다. 상기 내용은 국세청 2023 세금절.. 2024. 5. 10.
이혼위자료 부동산 매각과 양도소득세 핵심 요약정리 사례>아파트 2채와 상가 등 여러 개의 부동산을 소유하고 있는 김부자 씨는 아내와 이혼하면서 아이들을 아내가 부양하는 조건으로 아파트 1채와 상가의 소유권을 아내 명의로 이전해 주었습니다. 대가를 받고 소유권을 넘겨준 것이 아니므로 김부자 씨는 양도소득세를 신고·납부하지 않았는데, 1년이 지난 후 세무서로부터 약 2억 원에 상당하는 양도소득세 고지서가 발부되었습니다. 김부자 씨가 깜짝 놀라 내용을 알아보니, 소유권이전 등기원인이 ‘이혼위자료 지급’의 경우 아파트와 상가 모두 양도소득세 과세대상 자산이 되기 때문에 세금이 나왔다고 합니다. 대가를 받지 않고 소유권이 이전되었는데 왜 양도소득세가 과세될까요?    이혼으로 부동산의 소유권이 이전되는 경우 세법에서는 등기원인에 따라 다음과 같이 규정하고 있습니.. 2024. 5. 10.
담보 설정(제공)된 부동산 매각과 양도소득세 핵심 요약정리 우리가 보통 부동산을 양도한다고 하면 대가를 받고 부동산을 넘겨주는 ‘매매’만을 생각하기 쉬우나, 세법에서는 다음과 같은 경우도 양도로 보고 있습니다. 교환>당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환하는 경우도 양도로 본다. 예를 들어 ‘갑’ 소유 주택과 ‘을’ 소유 나대지를 서로 교환한 경우, 갑은 을에게 주택을 양도하고 을은 갑에게 나대지를 양도한 것으로 봅니다. ※ 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에 따라 토지를 다음의 요건을 모두 갖추어 교환한 경우는 양도소득세 과세대상에서 제외(2015년 2월 3일 이후 교환하는 분부터)① 「공간정보의 구축 및 관리」 등 법률에 따라 토지를 분할하여 교환② 토지의 교환으로 인한 변동 면적이 교환 대상 토지 전체 규모의 2.. 2024. 5. 10.
자산 매각(매도)과 양도소득세 핵심 요약정리 우리나라는 소득세법에 과세대상 소득을 열거하고 있는데, 다음 자산을 양도하고 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하고 있습니다.  ◆ 토지·건물 ◆ 부동산을 취득할 수 있는 권리·지상권·전세권·등기된 부동산임차권 ◆ 상장·코스닥·코넥스의 대주주 등이 양도하는 주식 •대주주 등(주주1인과 특수관계인)의 주식소유 비율 및 시가총액 기준  양도소득세 과세대상 상장법인 대주주의 범위>구 분상장 주식(코스피)코스닥코넥스지분율1% 이상2% 이상4% 이상시가총액10억 원 이상10억 원 이상10억 원 이상•장외거래 주식 ◆ 비상장 주식 • 상장법인이 아닌 법인의 주식    ◆ 기타자산 • 특정주식(과점주주) 자산총액 중 부동산(부동산에 관한 권리 포함)이 차지하는 비율이 50% 이상인 법인의 과점주주✽가 보유 주.. 2024. 5. 10.
다주택자의 임대주택 등록과 세금 핵심 요약정리 과거에는 거주주택 1개를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입하여 임대 사업을 하는 경우 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 횟수 제한없이 받을 수 있었으나, 2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택부터 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정하여 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용합니다.  매입임대주택 요건>구분호수임대기간주택가액수도권1호 이상2020년 7월 10일 이전 등록: 5년 이상 2020년 7월 11일 ∼ 2020년 8월 17일 등록: 8년 이상 2020년 8월 18일 이후 등록: 10년 이상6억 원 이하수도권 외3억 원 이하 1) 2019년 2월 12일 이후 주택임대사업자에 대한 1세대 1주택 거주요건 적용 배제, 거주주택 특례 및 임대주택 중과배.. 2024. 5. 9.
세금 부과가 가능한 기간(제척기간) 핵심 요약정리 세법에서는 일정한 기간 안에서만 세금을 부과할 수 있도록 하고 그 기간이 지나면 세금을 부과할 수 없도록 하고 있는데, 이를 ‘국세부과의 제척기간’이라 합니다. 일반적으로 국민들은 국세부과의 제척기간이 5년이라고 알고 있으나 이를 무조건 5년이라고 생각하면 큰 오산이다. 제척기간이 최장 15년까지 있기 때문입니다. 국세부과의 제척기간은 다음과 같습니다.  일반적인 경우>1) 상속세와 증여세•‌ 원칙: 국세를 부과할 수 있는 날부터(신고기한의 다음날부터) 10년간•‌ 예외: 다음에 해당하는 경우에는 신고기한의 다음날부터 15년간－ 납세자가 사기 그 밖에 부정한 행위로써 상속세 또는 증여세를 포탈하거나 환급·공제 받는 경우－ 상속세 또는 증여세를 신고하지 아니하였거나 허위신고 또는 누락신고한 경우    2).. 2024. 5. 9.
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