상가 겸용 주택 신축 시 전체를 주택으로 인정받는 방법 핵심 요약정리

<사례>

직장생활을 하다 정년퇴직한 박문수 씨는 안정된 노후생활을 위하여 거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축하여 1개층은 본인이 사용하고 나머지는 임대를 하려고 합니다.

 

박문수 씨는 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도소득세 과세대상이 되지 않도록 요건에 맞게 건축하려고 하는데, 어떻게 신축해야 할까요?

 

 

 

<절세 방안>

위에서 살펴본 것과 같이 겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 겸용주택을 신축할 경우 주택부분을 조금 더 크게 신축하고 1세대가 해당 겸용주택 1채를 양도할 때에는 그 전부에 대하여 비과세를 적용받을 수 있다.

 

박문수 씨의 경우 지하 1층 지상 4층의 건물로서 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택을 신축하고자 할 때, 지하층에 주거용 방을 들이든지 지하 층에 방을 들일 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물 (옥탑방 등)을 건축하여 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 됩니다.

 

그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대수입 등 제반사항을 고려하여 결정하여야 할 것입니다.

 

 

 

 

<세법규정>

1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보며, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니합니다.

 

• 주택의 연면적 › 주택 외 연면적: 전부를 주택으로 봄

• 주택의 연면적 ≦ 주택 외 연면적: 주택부분만 주택으로 봄

 

다만, 12억 원을 초과하는 고가 겸용주택의 경우 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 주택의 연면적이 주택외 연면적보다 큰 경우에도 주택부분만 주택으로 보고 양도차익을 계산하도록 개정되었습니다(고가주택에 해당하지 않은 겸용주택은 개정 전과 동일함).

 

 

 

 

<관련 법규와 가이드>

1) 참고 예규

• 1세대 1주택 해당여부를 판정할 때 임대하고 있는 상가 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은 주택으로 보지 않는다.

• 주택에 해당되는지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용 형태에 의해 판정하며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.

• 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 사용용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택의 연면적과 주택 이외의 연면적의 비율로 안분하여 계산한다.

• 2층 겸용주택으로서 2층 주택을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 그 계단부분은 주택으로 본다.

• 겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 주택외 연면적의 비율로 안분계산한다.

 

2) 관련 법규: 소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조

 

 

 

이상으로 상가 겸용 주택 신축 시 전체를 주택으로 인정받는 방법에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.