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부동산 양도 시 취득가액 확인이 어려울 경우의 절세 방법 핵심 요약정리 절세 기본 방향>두 건 이상의 부동산을 양도하는 경우 양도시기를 조절하면 세부담을 줄일 수 있습니다. 1주택을 양도하고 같은 연도 말 다른 1주택을 양도하여 1년 내에 2주택을 양도하는 경우 합산하여 신고납부하여야 하므로, 누진세율 체계에서는 고율의 누진세율과 1회 (250만 원)의 기본공제만을 적용받게 됩니다.  반면에 1주택을 양도하고 다른 1주택을 다음 연도에 양도하면 보다 낮은 누진세율 적용과 2회(500만 원)의 기본공제를 적용받게 되어 세금부담을 줄일 수 있습니다.    취득가액이 확인되지 않을 경우>부동산 양도 시 취득가액 확인이 되지 않는 경우 가급적 기준시가 고시일 전에 양도하는 것이 유리합니다. 부동산을 양도하는 경우 취득가액이 확인되지 않으면 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가를.. 2024. 5. 14.
부동산 양도 시 보유기간과 양도소득세 핵심 요약정리 절세 기본 방향>양도소득세의 부담을 줄이기 위해서는 양도하는 부동산의 보유기간을 조절하는 것이 좋습니다.  왜냐하면 보유기간이 2년 이상이면 양도소득이 많고 적음에 따라 최소6%(26%)에서 최대 45%(65%)[2020년 12월 31일 이전 42%(62%)] 까지의 누진세율이 적용되지만, 2년 미만이면 양도하는 부동산이 주택(부수토지 포함)인지 아닌 지에 따라 아래 표와 같이 납부해야 할 세액에서 많은 차이가 나기 때문입니다. [2018년 1월 1일 이후 양도] (단위 : 천 원, %)보유기간1년 이상 ~ 2년 미만1년 미만부동산 종류주택(○) 2021년 5월 31일 까지주택(○) 2021년 6월 1일 부터주택 (×)비사업용토지2)주택(○) 2021년 5월 31일 까지주택(○) 2021년 6월 1일 부.. 2024. 5. 14.
조정대상지역과 비조정대상지역 매도(매각) 방법 핵심 요약정리 절세 기본 방향>1세대가 2년 이상 보유한 주택 1채만 소유하고 있더라도 해당 주택이 취득 당시 조정대상지역 안에 있다면 보유기간 중 2년 이상 거주한 뒤 팔아야 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.  만약, 1세대가 다주택 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 팔게 되면 양도소득세 중과세율(2주택자는 기본세율에 10%p → 2021년 6월 1일 이후 20%p 가산, 3주택 이상자는 기본세율에 20%p → 2021년 6월 1일 이후 30%p 가산)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되므로, 가능하다면 비조정대상지역에 있는 다른 주택을 먼저 팔고 난 뒤 조정대상지역에 있는 주택을 팔아야 절세할 수 있습니다.  또한, 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 다주택자 중과가 한시 배제되므로 이 기간에.. 2024. 5. 13.
1세대 1주택자, 2년 미만 매도할 경우 절세 방법 핵심 요약정리 절세 기본 방향>1세대 1주택을 부득이 2년을 채우지 못하고 부동사는 파는 경우에는 잔금청산일 또는 기이전일을 고려하면 절세할 수 있는 방법이 있습니다. 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 양도 소득세가 비과세 됩니다. 그러나 사회생활을 하다 보면 위와 같은 사실을 알고 있으면서도 부득이하게 2년 내에 집을 팔아야 하거나 빚으로 넘겨주어야 하는 때가 있습니다. 이런 경우 자포자기하여 아무런 생각 없이 소유권을 이전해 주면 나중에 양도소득세 때문에 더욱 곤란을 겪게 될 수 있습니다. 그러나 세법에서는 다음과 같은 때를 양도시기로 정하고 있으므로 이를 잘 활용하면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.    잔금청산일 또는 등기이전일 확인>•‌ 대금청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일•‌ .. 2024. 5. 13.
재개발, 재건축사업과 양도소득세 핵심 요약정리 사업추진 절차>1. 재개발·재건축사업은 다음의 절차에 따라 사업이 시행됩니다.구역지정▼재개발(재건축)조합 설립 인가▼사업시행 인가▼조합원 분양신청▼관리처분계획 인가▼● 조합원 분양 및 동ㆍ호수 추첨● 일반분양▼착 공▼준공검사입주▼이전고시권리확정 및 등기▼청 산    관리 처분 계획>종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있습니다.   재개발 · 재건축 사업과 세금>1) 주택의 보유기간 계산보유하던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 또는 재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에.. 2024. 5. 13.
부동산 미등기양도와 양도소득세 불이익 핵심 요약정리 부동산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도(미등기양도)하면 다음과 같은 불이익을 받습니다. 양도소득세 비과세 및 공제 등 적용 제외 사유>1) 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못합니다. 부동산을 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세, 기타 조세특례제한법상의 각종 감면혜택을 받지 못합니다.  2) 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 토지와 건물을 3년 이상 보유하였다가 양도하면 양도소득세 계산 시 보유기간에 따라 양도차익의 6~30%(1세대 1주택의 경우 20~80%)를 공제해 주나 등기를 하지 않고 양도하면 공제를 받지 못합니다.     3) 양도소득기본공제를 받지 못합니다. 양도소득세를 계산할 때는 모든 사람에게 다음의 각 자산별로 각각 연 250만.. 2024. 5. 13.
1세대 2주택 양도소득세 과세 예외의 경우 핵심 요약정리 1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세 되는 경우가 있습니다. 1세대가 국내에 2주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙입니다.  그러나 다음과 같은 경우 일정한 기간 내에 양도하는 주택에 대하여는 양도 소득세를 비과세하고 있으므로 이를 잘 활용하면 세금을 절약할 수 있습니다.   세대가 일시적으로 2주택을 보유하게 될 때>1. 일반적인 경우1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 아래의 요건을 모두 갖추어 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세됩니다.    [비과세 요건]• 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을.. 2024. 5. 13.
보유기간 2년 이상과 1세대 1주택(부득이한 사유) 비과세 핵심 요약정리 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 더하여 부득이한 사유가 있는 때에는 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 사례>1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 1세대가 국내에 1채의 주택을 보유하고 있으면서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상 되어야 합니다. 그러나 다른 지방으로 전근을 가게 되거나 외국으로 이민을 가게 되는 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 따라서 아래와 같은 사유가 있어 보유기간 및 거주기간을 채우지 못했는데도 공부상의 보유기간 및 거주기간만을 보고 양도소득세를 고.. 2024. 5. 12.
보유기간 2년 이상과 1세대 1주택 비과세 핵심 요약정리 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 사례>친지 또는 이웃들과 양도소득세 관련 세금상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속받은 주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요할 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 2년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 됩니다.  1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것입니다.    세대 1주택 비과세_2년 이상 보유>1) 일반적인 경우(원칙)은 취득일부터 양도일까지입니다. •‌ 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유·거주.. 2024. 5. 12.
공부(등기부) 등재된 실제 멸실 주택과 1세대 1주택 비과세 핵심 요약정리 공부(등기부) 상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부(등기부)를 정리해 놓는 것이 좋습니다. 사례>서울에 살면서 아파트 1채를 소유하고 있는 신나라 씨는 몇 해 전에 노후에 거주할 목적으로 지방에 있는 조그만 밭과 그에 딸린 농가주택을 하나 구입한 적이 있습니다. 농가주택은 취득 당시에도 빈집이었지만 그동안 돌보지 아니하여 완전히 폐가가 되었으며 신나라씨 또한 이를 집이라고 생각하지 않고 있습니다.  그런데 이번에 살고 있는 아파트를 팔고 다른 곳으로 이사하려고 하니 1세대 2주택자이기 때문에 수천만 원의 양도소득세를 내야 한다고 합니다.  사람이 살 수도 없는 집인데 건축물관리대장과 부동산등기부에 주택으로 등재되어 있다고 거액의 세금을 내야 한다니 신나라 씨로서는 억울한 생각.. 2024. 5. 12.
공부(등기부) 상 무허가 주택과 1세대 1주택 비과세 핵심 요약정리 공부상에는 등재되어 있지 않으나, 무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 사례>농가주택이나 대지가 넓은 주택의 경우는 그 부수되는 토지 안에 실제로 주거용으로 사용하는 무허가 건물이 있는 경우가 종종 있습니다.  이때 건물은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 비과세 되었으나, 부수토지가 넓어서 기준면적을 초과하는 토지가 발생되고 그에 대하여 양도소득세가 과세되는 경우 등기부 등 공부상의 내용만을 가지고 세금을 계산하면 실제 내야 할 세금보다 훨씬 많은 세금을 내게 됩니다.  이러한 경우에는 어떻게 해야 하나요?    절세방안>무허가건물이 있음을 입증하는 것이 쉬운 일은 아니나 대체로 다음과 같은 서류를 준비하면 될 것입니다. • 부동산매매계약서(무허.. 2024. 5. 12.
허위(업, 다운) 계약서 작성과 양도소득세 비과세 핵심 요약정리 허위계약서를 작성하면 양도소득세 비과세 · 감면이 안됩니다. 사례>△△△씨는 3년 전에 서울의 아파트를 200백만 원에 분양받아 거주하다 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 후, 양수자의 부탁으로 원래 양도가액보다 150백만 원이 과다한 업(UP)계약서를 작성 교부하여 양수자로 하여금 양도소득세를 탈루하게 하였습니다.   계약서 작성 사례>- 전소유자 △△△, 양수자와 양도금액 950백만 원으로 UP 계약서 작성([실거래] 양도금액 800백만 원)- 양수자 XXX, 후취득자 ◯◯◯과 양도금액 950백만 원, 양도차익50백만 원의 내용으로 정상적인 계약서 작성([실거래] 양도금액 1,000백만 원)   계약서 작성 사례>실거주 목적의 취득자 ◯◯◯씨는 서울의 아파트를 450백만 원에 양수하면서 양도자의 부.. 2024. 5. 12.
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