다주택자의 임대주택 등록과 세금 핵심 요약정리

과거에는 거주주택 1개를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입하여 임대 사업을 하는 경우 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 횟수 제한없이 받을 수 있었으나,

 

2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택부터 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정하여 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용합니다.

 

 

<매입임대주택 요건>

구분	호수	임대기간	주택가액
수도권	1호 이상	2020년 7월 10일 이전 등록: 5년 이상 2020년 7월 11일 ∼ 2020년 8월 17일 등록: 8년 이상 2020년 8월 18일 이후 등록: 10년 이상	6억 원 이하
수도권 외			3억 원 이하

 

1) 2019년 2월 12일 이후 주택임대사업자에 대한 1세대 1주택 거주요건 적용 배제, 거주주택 특례 및 임대주택 중과배제 적용 시 임대료(임대보증금) 증가율 5% 이하 요건 추가(2020년 2월 11일 연 5% → 5%로 개정)

 

2) 2020년 7.10 부동산대책으로 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 등록이 폐지되고, 2020년 8월 18일 이후 등록분부터 의무임대기간이 10년 이상으로 연장됨

 

 

 

 

<건설임대주택 요건> 

구분	호수	임대기간	주택면적	주택가액
전국	2호 이상	2020년 7월 10일 이전 등록: 5년 이상 2020년 7월 11일 ∼ 2020년 8월 17일 등록: 8년 이상 2020년 8월 18일 이후 등록: 10년 이상	149㎡ 이하	6억 원 이하

 

1) 2019년 2월 12일 이후 주택임대사업자에 대한 1세대 1주택 거주요건 적용 배제, 거주주택 특례 및 임대주택 중과배제 적용 시 임대료(임대보증금) 증가율 5% 이하 요건 추가(2020년 2월 11일 연 5% → 5%로 개정)

 

2) 2020년 7.10 부동산대책으로 단기민간임대주택 등록이 폐지되고, 2020년 8월 18일 이후 등록분부터 의무임대기간이 10년 이상으로 연장됨 아래의 사례를 통해 임대주택과 관련된 세부담을 줄일 수 있는 방법을 살펴보면,

 

여러 개의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주주택을 양도하여 전체 양도소득에 대해 비과세 받은 후, 임대주택에 거주하게 되면 해당 임대 주택도 거주주택으로 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서 비과세 받을 수 있었으나,

 

2019년 2월 12일 임대 사업자의 거주주택에 대한 비과세 특례가 축소되는 방향으로 개정되어,

 

거주주택(A)을 양도하여 비과세 받은 후 임대주택(B)에 거주하여 해당 임대 주택이 거주주택에 해당하더라도 전체 양도차익에 대해서 과세하되,

 

최종 임대주택(C)이 거주주택에 해당하는 경우만 직전 거주주택(B) 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서 비과세 적용이 가능합니다.

 

 

 

<건설입임대주택 요건>

C주택

임대주택2

거주용주택3

                                                                                                                                           <비과세                            양도일>

B주택

임대주택1

거주용주택2

<과세(전체 양도차익                                                                                                                                                   양도일>

A주택

거주용주택1

<비과세                                                                                                                                                                       양도일>

 

또한, 장기임대주택이 아래 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말함) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 비과세를 적용합니다.

 

• 「민간임대주택에관한특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정)

 

• 「민간임대주택에관한특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

 

 

 

<관련 법규>

1) 소득세법 시행령 제154조, 제155조

 

이상으로 다주택자 임대주택과 세금에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

오늘도 좋은 하루 되십시오.