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1세대 2주택 양도소득세 과세 예외의 경우 핵심 요약정리 1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세 되는 경우가 있습니다. 1세대가 국내에 2주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙입니다.  그러나 다음과 같은 경우 일정한 기간 내에 양도하는 주택에 대하여는 양도 소득세를 비과세하고 있으므로 이를 잘 활용하면 세금을 절약할 수 있습니다.   세대가 일시적으로 2주택을 보유하게 될 때>1. 일반적인 경우1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 아래의 요건을 모두 갖추어 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세됩니다.    [비과세 요건]• 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을.. 2024. 5. 13.
보유기간 2년 이상과 1세대 1주택(부득이한 사유) 비과세 핵심 요약정리 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 더하여 부득이한 사유가 있는 때에는 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 사례>1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 1세대가 국내에 1채의 주택을 보유하고 있으면서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상 되어야 합니다. 그러나 다른 지방으로 전근을 가게 되거나 외국으로 이민을 가게 되는 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 따라서 아래와 같은 사유가 있어 보유기간 및 거주기간을 채우지 못했는데도 공부상의 보유기간 및 거주기간만을 보고 양도소득세를 고.. 2024. 5. 12.
보유기간 2년 이상과 1세대 1주택 비과세 핵심 요약정리 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 사례>친지 또는 이웃들과 양도소득세 관련 세금상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속받은 주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요할 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 2년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 됩니다.  1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것입니다.    세대 1주택 비과세_2년 이상 보유>1) 일반적인 경우(원칙)은 취득일부터 양도일까지입니다. •‌ 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유·거주.. 2024. 5. 12.
공부(등기부) 등재된 실제 멸실 주택과 1세대 1주택 비과세 핵심 요약정리 공부(등기부) 상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부(등기부)를 정리해 놓는 것이 좋습니다. 사례>서울에 살면서 아파트 1채를 소유하고 있는 신나라 씨는 몇 해 전에 노후에 거주할 목적으로 지방에 있는 조그만 밭과 그에 딸린 농가주택을 하나 구입한 적이 있습니다. 농가주택은 취득 당시에도 빈집이었지만 그동안 돌보지 아니하여 완전히 폐가가 되었으며 신나라씨 또한 이를 집이라고 생각하지 않고 있습니다.  그런데 이번에 살고 있는 아파트를 팔고 다른 곳으로 이사하려고 하니 1세대 2주택자이기 때문에 수천만 원의 양도소득세를 내야 한다고 합니다.  사람이 살 수도 없는 집인데 건축물관리대장과 부동산등기부에 주택으로 등재되어 있다고 거액의 세금을 내야 한다니 신나라 씨로서는 억울한 생각.. 2024. 5. 12.
공부(등기부) 상 무허가 주택과 1세대 1주택 비과세 핵심 요약정리 공부상에는 등재되어 있지 않으나, 무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 사례>농가주택이나 대지가 넓은 주택의 경우는 그 부수되는 토지 안에 실제로 주거용으로 사용하는 무허가 건물이 있는 경우가 종종 있습니다.  이때 건물은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 비과세 되었으나, 부수토지가 넓어서 기준면적을 초과하는 토지가 발생되고 그에 대하여 양도소득세가 과세되는 경우 등기부 등 공부상의 내용만을 가지고 세금을 계산하면 실제 내야 할 세금보다 훨씬 많은 세금을 내게 됩니다.  이러한 경우에는 어떻게 해야 하나요?    절세방안>무허가건물이 있음을 입증하는 것이 쉬운 일은 아니나 대체로 다음과 같은 서류를 준비하면 될 것입니다. • 부동산매매계약서(무허.. 2024. 5. 12.
허위(업, 다운) 계약서 작성과 양도소득세 비과세 핵심 요약정리 허위계약서를 작성하면 양도소득세 비과세 · 감면이 안됩니다. 사례>△△△씨는 3년 전에 서울의 아파트를 200백만 원에 분양받아 거주하다 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 후, 양수자의 부탁으로 원래 양도가액보다 150백만 원이 과다한 업(UP)계약서를 작성 교부하여 양수자로 하여금 양도소득세를 탈루하게 하였습니다.   계약서 작성 사례>- 전소유자 △△△, 양수자와 양도금액 950백만 원으로 UP 계약서 작성([실거래] 양도금액 800백만 원)- 양수자 XXX, 후취득자 ◯◯◯과 양도금액 950백만 원, 양도차익50백만 원의 내용으로 정상적인 계약서 작성([실거래] 양도금액 1,000백만 원)   계약서 작성 사례>실거주 목적의 취득자 ◯◯◯씨는 서울의 아파트를 450백만 원에 양수하면서 양도자의 부.. 2024. 5. 12.
고가주택 매도(매각)과 양도소득세 핵심 요약정리 양도하는 주택이 고가주택에 해당하면 1세대 1주택이라고 하더라도 세금을 납부해야 합니다. 고가주택에 대한 과세내용>‘고가주택’이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 12억 원을 초과하는 것을 말합니다. (조합원 입주권을 포함합니다.) 겸용주택의 1세대 1주택 판정 시 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분을 포함한 전체 실거래가액을 가지고 고가주택 여부를 판정합니다.    과세되는 고가주택의 양도소득 계산>1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 고가주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는데, 이때에는 양도소득 전체에 대하여 과세하는 것이 아니라 12억 원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득세를 과세합니다. 고가주택의 양도.. 2024. 5. 11.
상가 겸용 주택 신축 시 전체를 주택으로 인정받는 방법 핵심 요약정리 사례>직장생활을 하다 정년퇴직한 박문수 씨는 안정된 노후생활을 위하여 거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축하여 1개층은 본인이 사용하고 나머지는 임대를 하려고 합니다. 박문수 씨는 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도소득세 과세대상이 되지 않도록 요건에 맞게 건축하려고 하는데, 어떻게 신축해야 할까요?   절세 방안>위에서 살펴본 것과 같이 겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 겸용주택을 신축할 경우 주택부분을 조금 더 크게 신축하고 1세대가 해당 겸용주택 1채를 양도할 때에는 그 전부에 대하여 비과세를 적용받을 수 있다. 박문수 씨의 경우 지하 1층 지상 4층의 건물로서 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택을 신축하고자 할 때, .. 2024. 5. 11.
사실상 주택인 상가 보유 1주택자와 양도소득세 핵심 요약정리 사례>도시 근교에 10년 이상 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 김성실 씨는 음식점을 하기 위해 주택을 음식점으로 용도 변경하여 사업을 시작하였습니다.  그러나 당초 기대했던 만큼 사업은 되지 않고 부채만 자꾸 늘어나 1년 만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내 놓았습니다.  그런데 집을 팔게 되면 5천만 원 정도의 양도소득세를 내야 한다고 합니다. 이런 경우 어떻게 하면 세금부담을 줄일 수 있을까?    절세 방안>위 사례의 경우 김성실 씨는 주택을 음식점으로 용도 변경하였으므로, 그 상태로 양도한다면 양도소득세를 내야 합니다. 그러므로 김성실 씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도 당시 위 건물을 주택으로 사용하여야 한다. 2년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 2년 이상 보유.. 2024. 5. 11.
멸실로 인한 나대지나 신축 중의 2주택자와 양도소득세 핵심 요약정리 사례>아파트에 거주하고 있는 이보람 씨는 전원생활을 하기 위해 출퇴근이 가능한 도시 근교에 있는 조그만 밭이 딸린 농가주택을 새로 구입하였습니다.  농가주택은 그대로 사용하기에는 낡고 불편한 점이 많아 새로 신축하여야 할 상황입니다. 이보람 씨는 현재 살고 있는 아파트를 처분하여 그 돈으로 농가주택을 신축하여 이사하려고 합니다.  이런 경우에는 언제 아파트를 팔아야 세금을 안 낼 수 있을까요?    멸신 신고, 부동산 양도 시기>대도시에서 아파트 생활을 하는 많은 사람들은 나중에 여유가 생기거나 직장이나 사업에서 은퇴를 하게 되면 한적한 곳에서 전원생활을 하고 싶다는 소박한 꿈을 갖고 있으며, 이를 실현하기 위해 미리 농가주택 등을 구입해 놓는 사람들도 많이 있습니다. 이와 같이 꿈을 실현하기 위해 미리.. 2024. 5. 11.
등기부(공부) 상 주택을 보유한 1주택자와 양도소득세 핵심 요약정리 사례>아파트 1채와 상가건물을 소유하고 있는 홍길동 씨는 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사하였으나 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였습니다. 그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 4,500만 원을 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대 2주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야 한다는 것입니다. 건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었습니다. 이런 경우에는 어떻게 해야 구제를 받을 수 있을까요?    주택의 판정>1세대 1주택에서 ‘주택’이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용.. 2024. 5. 11.
실제 따로 거주하는 부모님 주민등록과 양도소득세 핵심 요약정리 부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세 과세문제가 발생합니다.   세대 여부 판정>1세대 1주택에서 ‘1세대’란 거주자 및 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다. 여기서 ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 .. 2024. 5. 10.
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