부동산 미등기양도와 양도소득세 불이익 핵심 요약정리

부동산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도(미등기양도)하면 다음과 같은 불이익을 받습니다.

 

<양도소득세 비과세 및 공제 등 적용 제외 사유>

1) 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못합니다.

부동산을 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세, 기타 조세특례제한법상의 각종 감면혜택을 받지 못합니다.

 

2) 장기보유특별공제를 받지 못합니다.

토지와 건물을 3년 이상 보유하였다가 양도하면 양도소득세 계산 시 보유기간에 따라 양도차익의 6~30%(1세대 1주택의 경우 20~80%)를 공제해 주나 등기를 하지 않고 양도하면 공제를 받지 못합니다.

 

 

 

 

3) 양도소득기본공제를 받지 못합니다.

양도소득세를 계산할 때는 모든 사람에게 다음의 각 자산별로 각각 연 250만 원씩을 공제해 주나 미등기 양도자산에 해당되는 경우에는 공제를 받지 못합니다.

•‌ 부동산·부동산에 관한 권리 및 기타자산

•‌ 주식 및 출자지분

•‌ 파생상품 •‌ 신탁수익권

 

4) 70%의 높은 세율이 적용됩니다.

양도소득세 세율은 2년 이상 보유한 자산의 경우 양도소득의 크기에 따라 6%(비사업용 토지 16%)에서 45%(비사업용 토지 55%)의 세율이 적용되나, 미등기 양도자산에 대하여는 70%의 매우 높은 세율이 적용됩니다.

 

등기를 하지 않고 자산을 양도하면 양도소득세 신고기한의 다음날부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있습니다.

 

따라서 위 기간 내에 등기상의 양도자 또는 취득자에 대하여 양도소득세 조사를 하거나 기타의 사유로 미등기 양도 사실이 밝혀지면 무거운 세금을 물게 되므로 미등기 전매 행위는 절대로 하지 않는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

<관련 법규와 가이드>

1) 미등기 양도 제외 자산

▶ 다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에는 미등기 양도로 보지 아니한다.

• 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

• 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

• 양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지 및 대토하는 농지와 비과세대상인 교환ㆍ분합하는 농지

• 비과세대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축 허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

 

2. 관련 법규: 소득세법 제91조, 제95조, 제103조, 제104조 소득세법 시행령 제168조

 

 

 

 

이상으로 부동산 미등기양도와 양도소득세 불이익에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.