2023년 세법 해석 사례집_임차인이 임대인 동의 없이 무단 전대함에 따라 계약 만료 전에 해지하고 손해배상 청구하는 경우 부가가치세 과세대상 여부

<임차인이 임대인 동의 없이 무단 전대함에 따라 계약 만료 전에 해지하고 손해배상 청구하는 경우 부가가치세 과세대상 여부>

 

[답변요지]

 

- 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또한, 임차보증금을 반환하지 아니하고 보유하면서 향후 월 임대료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하는 것임

 

사전-2023-법규부가-0136, 2023.04.03.

 

 

 

[사실관계]

 

- 질의인(또는 “임대인”)은 ’22.10.17. 주식회사 ◇◇(이하 “임차인”)와 임대차계약*(이하 “본건 계약”)을 체결함

＊임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도 또는 전대한 경우 해약 가능

 

- 질의인은 임차인이 당초 본건 부동산을 영상제작 촬영 및 사무실로 사용한다고 고지 받았으나,

 

- 임차인이 본건 계약과 달리 본건 부동산을 ◇◇◇, 스페이스△△△△ 등 공간임대업 중개업체에 임대가능 공간으로 등록한 후 불특정 다수인에게 이를 제공하고 비용을 지급 받음에 따라- 임차인이 본건 부동산을 당초 정해진 용도로 사용하지 아니하고 타인에게 전대하여 그 의무를 위반한 것으로서

 

- 질의인은 ’23.2.21. 임차인에게 본건 계약의 해지를 내용증명 우편으로 통보하면서 통보를 받는 즉시 본건 부동산을 원상복구하고 이를 인도할 것을 알림질의인은 본건 계약이 해지된 이후 무단점유에 따른 손실금액에 상당하는 금액을 임차인에게 손해배상 청구함*

＊질의인은 본건 계약해지 이후에도 동일하게 임대료에 대한 세금계산서를 발급하는 것은 본건 계약이 계속 유지됨을 인정하는 것이므로 임대차 계약에 따라 세금계산서를 발급하는 것은 부당하다는 의견

 

 

 

[질의내용]

 

- 임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 전대하여 임대차계약이 만료되기 전에 계약이 해지됨에 따라, 임대인이 임차인의 무단점유에 따른 손실금액 상당액을 손해배상 청구하는 경우 부가가치세 과세대상인지 여부

 

[회 신 문]

 

- 부동산임대업을 영위하는 사업자(이하 “임대인”)가 임차인과 부동산임대차계약을 체결하여 임대용역을 제공함에 있어, 임차인이 임차한 부동산을 임대인의 동의 없이 타인에게 전대하여 그 의무를 위반함에 따라 임대인이 해당 계약을 해지 통고하면서 무단점유에 따른 손실금액 상당액을 임차인에게 청구하여 손해배상금으로 받는 경우 해당

 

- 배상금은 ｢부가가치세법｣ 제4조에 따라 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하는 것이나,

 

- 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 되는 경우에도 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속하여 사용하고 있고,

 

- 임대인은 임대보증금을 반환하지 아니하고 보유하면서 향후 월 임대료 상당액, 원상복구를 하지 않을 시의 복구비용 등을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 같은 법 제11조에 따라 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하는 것임

 

- 다만, 신청내용의 사실관계가 불분명하여 임대인이 지급받을 금액이 손해배상금인지 또는 부동산의 임대용역 공급대가인지는 법원판결 내용 및 계약의 구체적인 사실내용을 종합적으로 고려하여 판단할 사항임

 

 

 

[검토내용]

 

- 임대인이 임차인의 무단 전대 사유에 따라 계약 해지하는 경우 무단점유에 따른 손실금액 상당액을 배상청구하여 해당 금액을 수취하는 경우

 

- 이는 공급받는 자의 해약으로 인하여 공급자가 용역의 공급 없이 받는 손해배상금으로서 부가가치세 과세대상이 아니라고 규정하고 있고

 

- 계약상 또는 법률상 원인에 따른 용역의 공급에 대한 대가에 해당하지 아니하면 부가가치세가 과세되지 아니하는 것으로 일관되게 해석하고 있는 바(재부가-420, 2007.6.1. 외 다수)

 

- 이러한 손해배상금은 그 성격이 임차인의 무단점유･사용으로 인해 손해를 입은 임대인에게 이득을 반환하는 손해배상금에 해당하므로 과세대상이 아니라고 보아야 할 것임(재소비46015-339, 1996.11.14. 외)

 

 

 

- 한편, 본건의 경우 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인이 사실상 불법으로 점유하는 경우에도,

 

- 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고, 임대인은 임대보증금의 반환에 있어서 임차인의 연체된 월 임대료, 각종 공과금, 임대차 건물의 원상복구를 하지 않을 시의 복구 비용 등 임차인이 임대인에게 부담하여야 할 금액을 공제하는 관계에 있다면,

 

- 이는 임차인이 실질적으로 당초의 용도대로 계속하여 사용하고 그 임대용역의 대가로 임대료 상당액을 지급하는 것이므로 부가가치세 과세대상인 용역의 공급에 해당한다고 할 것임

 

 

 

- 대법원에서도 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고,

 

- 임대인 또한 임차보증금을 반환하지 아니하고 보유하면서 향후 월 임대료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당 한다고 보고 있음(대법원2002두8534, 2003.11.28. 외)

 

- 다만, 본건의 경우 신청내용의 사실관계가 불분명하여 임대인이 지급받을 금액이 손해배상금인지 또는 부동산의 임대용역의 공급대가인지는 명확하지 아니한 바,

 

- 법원판결 내용 및 계약의 구체적인 사실내용을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로 보임

 

 

 

[관련법령]

 

부가가치세법 제4조【과세대상】

부가가치세법 기본통칙4-0-1【손해배상금 등】

 

 

 

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이상으로 2023년 세법 해석 사례집_임차인이 임대인 동의 없이 무단 전대함에 따라 계약 만료 전에 해지하고 손해배상 청구하는 경우 부가가치세 과세대상 여부에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 2023년 세법 해석 사례집의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.