조정대상지역과 비조정대상지역 매도(매각) 방법 핵심 요약정리

<절세 기본 방향>

1세대가 2년 이상 보유한 주택 1채만 소유하고 있더라도 해당 주택이 취득 당시 조정대상지역 안에 있다면 보유기간 중 2년 이상 거주한 뒤 팔아야 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.

 

만약, 1세대가 다주택 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 팔게 되면 양도소득세 중과세율(2주택자는 기본세율에 10%p → 2021년 6월 1일 이후 20%p 가산, 3주택 이상자는 기본세율에 20%p → 2021년 6월 1일 이후 30%p 가산)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되므로, 가능하다면 비조정대상지역에 있는 다른 주택을 먼저 팔고 난 뒤 조정대상지역에 있는 주택을 팔아야 절세할 수 있습니다.

 

또한, 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 다주택자 중과가 한시 배제되므로 이 기간에 주택을 팔 경우 절세할 수 있습니다.

 

 

 

 

<조정대상지역의 주택을 팔더라도 2년 이상 거주할 필요가 없는 경우가 있다.>

 

[2년 이상 거주요건 예외사유]

• 조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 취득한 주택

• 조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 경우로서 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

• 2019년 12월 16일 이전에 등록 (세무서 및 시·군·구)한 임대주택으로 임대의무기간 충족한 주택(2019년 12월 17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 거주요건 적용)

 

 

 

<다주택(주택과 조합원입주권 또는 분양권 포함)을 소유하고 있더라도 아래 주택을 양도할 때는 중과세율을 적용하지 않는다.>

 

[2주택(조합원입주권·분양권 포함) 이상]

‌‌① 3 주택이상자의 중과 제외 대상 주택(①∼⑧)

②‌‌ 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시·군에 소재하는 주택으로서, 일정요건을 충족하는 경우

③ ‌‌소송 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 (확정판결일로부터 3년 이내 양도)

④ 양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 주택 (「도시 및 주거환경정비법」상 정비구역 내 주택은 제외)

⑤ ‌‌상기 ①∼③에 해당하는 주택 외에 1주택만을 소유하는 경우의 해당 주택

⑥ 조정대상지역 공고 전 매매계약을 하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택

⑦ ‌‌ 2년 이상 보유한 주택으로 2022년 5월 10일 ∼ 2024년 5월 9일 양도하는 주택

⑧ ‌‌ 소득세법 시행령 제155조, 제156조의2, 제156조의3 및 조세특례 제한법에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택으로서 비과세 요건을 모두 충족하는 주택(12억 원 초과분 양도차익 중과배제)

 

 

 

 

[3주택(조합원입주권·분양권 포함) 이상]

① ‌‌수도권·광역시·특별자치시(세종시) 외 지역의 양도 당시 기준시가 3억 원 이하 주택

②‌‌ 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 10년(2018년 3월 31일까지 등록한 경우 5년, 2018년 4월 1일∼2020년 8월 17일 등록한 경우 8년) 이상 임대한 주택으로서, 일정요건을 충족하는 경우

③‌‌ 조세특례제한법 상 감면대상 주택 (§77, §97, §97의2, §98~§98의3, §98의5~§98의8, §99~§99의3)

④ 10년 이상 무상 제공한 장기사원용 주택

⑤ 5년 이상 운영한 어린이집 등

⑥ 상속받은 주택(5년 이내 양도)

⑦ 문화재주택

⑧ 저당권 실행 또는 채권변제를 위해 취득한 주택(3년 이내 양도)

⑨ ‌‌ 상기 각 주택 외에 1주택만을 소유하는 경우의 해당 주택

⑩ 조정대상지역 공고 전 매매계약을 하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택

⑪ 2년 이상 보유한 주택으로 2022년 5월 10일 ∼ 2024년 5월 9일 양도하는 주택

⑫ 소득세법 시행령 제155조, 제156조의2, 제156조의3 및 조세특례 제한법에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택으로서 비과세 요건을 모두 충족하는 주택(12억 원 초과분 양도차익 중과배제)

 

 

 

 

이상으로 조정대상지역과 비조정대상지역 매도(매각) 방법에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.