부동산 양도 시 보유기간과 양도소득세 핵심 요약정리

<절세 기본 방향>

양도소득세의 부담을 줄이기 위해서는 양도하는 부동산의 보유기간을 조절하는 것이 좋습니다.

 

왜냐하면 보유기간이 2년 이상이면 양도소득이 많고 적음에 따라 최소6%(26%)에서 최대 45%(65%)[2020년 12월 31일 이전 42%(62%)] 까지의 누진세율이 적용되지만, 2년 미만이면 양도하는 부동산이 주택(부수토지 포함)인지 아닌 지에 따라 아래 표와 같이 납부해야 할 세액에서 많은 차이가 나기 때문입니다.

 

[2018년 1월 1일 이후 양도] (단위 : 천 원, %)

보유기간	1년 이상 ~ 2년 미만					1년 미만
부동산 종류	주택(○) 2021년 5월 31일 까지	주택(○) 2021년 6월 1일 부터	주택 (×)	비사업용토지2)		주택(○) 2021년 5월 31일 까지	주택(○) 2021년 6월 1일 부터	주택 (×)	비사업용토지3)
세율구분	누진	단일	단일	단일	누진	단일	단일	단일	단일	누진
소득금액	100,000	100,000	100,000	100,000	100,000	100,000	100,000	100,000	100,000	100,000
기본공제	2,500	2,500	2,500	2,500	2,500	2,500	2,500	2,500	2,500	2,500
과세표준	97,500	97,500	97,500	97,500	97,500	97,500	97,500	97,500	97,500	97,500
세율1)	35%	60%	40%	40%	45%	40%	70%	50%	50%	45%
누진공제	14,900	-	-	-	14,900	-	-	-	-	14,900
산출세액	19,225	58,500	39,000	39,000	28,975	39,000	68,250	48,750	48,750	28,975

 

양도시기는 잔금청산일로 하되 잔금청산일이 불분명하거나 잔금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 하는 경우에는 소유권이전 등기접수일을 양도일로 보므로, 잔금청산 약정일 기준으로 보유기간이 2년 또는 1년 미만인 경우에는 실지 잔금청산일을 2년 또는 1년이 지난 후로 하고 등기 또한 2년 또는 1년이 지난 후에 이전해 주면 됩니다.

 

따라서 부동산을 취득한 후 부득이 1~2년 이내에 양도해야 하는 경우에도 보유기간이 1년 또는 2년이 지나도록 양도시기를 조절하면 세금을 크게 절약할 수 있습니다.

 

 

 

 

<양도소득세 세율>

자 산	구 분		2017년 1월 1일 ∼	2018년 1월 1일∼		2018년 4월 1일∼		2021년 6월 1일∼
토지·건물, 부동산에 관한 권리	보유 기간	1년 미만	50% 1), 2)
		2년 미만	40% 1), 3)
		2년 이상	기본세율
	분양권		기본세율		50% 4) (조정대상지역 내)		1년 미만 70% 1년 이상 60% (조정대상지역 구분없음)
	1세대 2주택 7) (조합원입주권 포함)		기본세율		기본세율 (조정대상지역은 10% 가산)		기본세율 (조정대상지역은 20% 가산)
	1세대 3주택 7) 이상 (조합원입주권 포함)		보유기간별 세율 (단, 지정지역 5)은 10% 가산)		기본세율 (조정대상지역은 20% 가산)		기본세율 (조정대상지역은 30% 가산)
	비사업용 토지		기본세율+10%			기본세율+10% 6)
	미등기양도자산		70%

 

1) 하나의 자산이 둘 이상에 해당될 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 산출세액 중 큰 것으로 함

2) 주택과 조합원입주권은 40%(2021년 6월 1일 이후 70%)

3) 주택과 조합원입주권은 기본세율 (2021년 6월 1일 이후 60%)

4) 무주택세대로서 양도 당시 다른 분양권이 없고 30세 이상(30세 미만으로서 배우자가 있거나 배우자가 사망·이혼한 경우 포함)인 경우 및 조정대상지역 공고 전 매매계약하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 기본세율 적용(2018년 8월 28일 이후 양도분부터)

5) 2017년 8월 3일부터 2018년 3월 31일까지의 양도분만 10% 가산됨

6) 지정지역 내 비사업용토지는 추가 10% 가산되나, 2023년 3월 현재 지정지역 없음

7) 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 분양권도 포함

 

 

 

 

<소득세법 기본 세율>

2021∼2022년				2023년
과세표준	기본세율	누진공제		과세표준	기본세율	누진공제
1,200만 원 이하	6%	-		1,400만 원 이하	6%	-
4,600만 원 이하	15%	108만 원		5,000만 원 이하	15%	126만 원
8,800만 원 이하	24%	522만 원		8,800만 원 이하	24%	576만 원
1.5억 원 이하	35%	1,490만 원		1.5억 원 이하	35%	1,544만 원
3억 원 이하	38%	1,940만 원		3억 원 이하	38%	1,994만 원
5억 원 이하	40%	2,540만 원		5억 원 이하	40%	2,594만 원
10억 원 이하	42%	3,540만 원		10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,540만 원		10억 원 초과	45%	6,594만 원

 

 

 

<세율 적용 방법>

① 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 각각의 세율을 적용한 산출세액 중 큰 세액을 납부하는 것입니다.

예) 1년 2개월 보유한 비사업용토지를 2021년 중 양도할 때 납부할 세액 ☞ a, b 중 큰 금액인 20,000,000원이 납부할 세액입니다.

비교	과세표준	세율	누진공제	산출세액
a.	50,000,000	40%(2년 미만)	-	20,000,000
b.	50,000,000	34% (비사업용토지)	5,220,000	11,780,000

② 1과세기간에 2개 이상의 자산을 양도할 때에는 과세표준의 합계액에 일반세율 적용한 세액과 각 자 산별 세율을 적용한 산출세액의 합계액 중 큰 세액을 납부하는 것입니다.

예) 2년 이상 보유한 비사업용토지와 비사업용토지가 아닌 자산을 2021년 중 양도할 때 납부할 세액 ☞ a, b 중 큰 금액인 216,600,000원이 납부할 세액입니다.

비교	구분	과세표준	세율	누진공제	산출세액
a	과세표준 합계	600,000,000	42%	35,400,000	216,600,000
b	산출세액 합계				205,200,000
	비사업용토지	110,000,000	45%	14,900,000	34,600,000
	비사업용아님	490,000,000	40%	25,400,000	170,600,000

 

 

 

 

<추가 정보>

두 건 이상의 부동산을 양도하는 경우 양도시기를 조절하면 세부담을 줄일 수 있습니다.

 

1주택을 양도하고 같은 연도 말 다른 1주택을 양도하여 1년 내에 2주택을 양도하는 경우 합산하여 신고납부하여야 하므로, 누진세율 체계에서는 고율의 누진세율과 1회 (250만 원)의 기본공제만을 적용받게 됩니다.

 

반면에 1주택을 양도하고 다른 1주택을 다음 연도에 양도하면 보다 낮은 누진세율 적용과 2회(500만 원)의 기본공제를 적용받게 되어 세금부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

이상으로 부동산 양도 시 보유기간과 양도소득세에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.