재개발, 재건축사업과 양도소득세 핵심 요약정리

<사업추진 절차>

1. 재개발·재건축사업은 다음의 절차에 따라 사업이 시행됩니다.

구역지정

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재개발(재건축)조합 설립 인가

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사업시행 인가

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조합원 분양신청

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관리처분계획 인가

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● 조합원 분양 및 동ㆍ호수 추첨 ● 일반분양

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착 공

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준공검사

입주

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이전고시

권리확정 및 등기

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청 산

 

 

 

 

<관리 처분 계획>

종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있습니다.

 

 

 

<재개발 · 재건축 사업과 세금>

1) 주택의 보유기간 계산

보유하던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 또는 재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업으로 완공된 경우 보유기간은 종전주택의 보유기간, 재개발·재건축 등 공사기간, 완공주택의 보유기간을 통산합니다.

 

2) 양도소득세 과세 여부

재개발·재건축 구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고, 그 대가로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행계획인가)에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 ‘환지’로 보므로 양도소득세 과세대상이 아닙니다.

-다만, 청산금을 교부받는 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세됩니다.

 

 

 

 

3) 조합원입주권의 양도

• 조합원입주권의 취득시기

- 재개발·재건축 등으로 인하여 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되며, 당해 조합원입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분계획의 인가일(사업시행계획 인가일)을 말합니다.

- 다만, 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월 31일 전에 사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 입주권의 취득시기가 됩니다.

 

• 비과세되는 조합원입주권

- ‌1세대 1주택자인 원 조합원이 재개발·재건축 등으로 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우로서 종전주택이 관리처분계획 인가일(사업시행계획 인가일)과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 비과세 됩니다.

 

① 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권이 없는 경우

② 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정)로서 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우

 

4) 조합원입주권 또는 분양권을 소유한 상태에서 양도하는 주택은 비과세 제외

•‌ 1세대가 주택과 조합원입주권(승계취득 포함) 또는 분양권 (2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권부터 적용)을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에 이는 1세대 1주택 비과세가 되지 않습니다.

•‌ 다만, 1세대 1주택자가 조합원입주권 또는 분양권을 취득하여 주택을 양도하는 경우 다음 각 요건 충족시 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

<관련 법규와 가이드>

1. 조합원입주권을 보유하고 주택 양도 시 비과세

▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우

① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권 취득

② 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도

③ 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하)을 충족할 것

 

▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나서 양도 시 아래 요건을 모두 충족하는 경우

① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권 취득 (2022. 2. 15. 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용)

② 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것

③ 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내 종전주택 양도

④ 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하)을 충족할 것

 

▶ ‌1세대 소유의 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 재개발·재건축 사업시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우

① 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

② 재개발·재건축주택이 완성된 후 3년 이내에 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사(다만, 취학, 근무상 형편, 질병 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하고 1년 이상 계속 거주

③ 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택 양도

 

 

 

 

2. 분양권을 보유하고 주택 양도 시 비과세

◈ 분양권이란 「주택법」 등에서 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것 포함)

• 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 적용

 

▶ 주택을 분양권 취득일로부터 3년 이내에 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우

① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권 취득

② 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도

③ 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하)을 충족할 것

 

▶ 주택을 분양권 취득일로부터 3년이 지나서 양도 시 아래 요건을 모두 충족하는 경우

① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권 취득 (2022. 2. 15. 이후 취득하는 분양권부터 적용)

② 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것

③ 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내 종전주택 양도

④ 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하)을 충족할 것

 

 

 

3. 관련 법규: 소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제156조의2, 제156조의3

 

 

 

 

이상으로 재개발, 재건축사업과 양도소득세에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.