사업소득 주택임대와 소득세 과세 이해하기

<주택임대소득 과세대상 개요>

1. 주택임대소득 과세대상은 아래와 같습니다. (보유 주택수는 부부 합산 하여 계산)

보유 주택 수	과세대상(O)	과세대상(X)
1주택	• 국외주택 월세 수입 • 국내 기준시가 12억 원 초과 주택 월세 수입	• 국내 기준시가 12억 원 이하 주택 월세 수입 • 모든 보증금·전세금
2주택	• 모든 월세 수입	• 모든 보증금·전세금
3주택 이상	• 모든 월세 수입 • 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금·전세금 합계 3억 원 초과하는 경우 해당 보증금·전세금	• 소형주택✽의 보증금·전세금 • 비소형주택의 보증금·전세금 합계 3억 원 이하인 경우

✽ (소형주택) 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하

 

 

<주택임대 소득세 계산>

1. 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우

 - 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산하여 종합과세해야 합니다.

 

2. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우

- 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.

 

3. 주택을 임대하고 임대소득이 발생하면 원칙적으로 과세대상에 포함해야 하지만, 서민들의 주거안정을 위해 소형주택 임대 등 특정 요건에 맞는 경우 과세대상에서 제외됩니다.

 

 

 

 

<소형주택의 범위와 간주임대료 계산>

1. 전세 시장을 안정화함으로써 서민을 지원하기 위하여 2023년 12월 31일까지 간주 임대료 계산 시 아래의 소형주택에 대한 전세 보증금을 주택 수에 포함하지 아니합니다.

 

 

[간주임대료 계산 시 제외되는 소형주택의 범위]

1. 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡(2018년 귀속까지 60㎡) 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원(2018년 귀속까지 3억 원) 이하인 주택

 

 

 

2. 총수입금액에 산입할 금액(간주임대료)의 계산

 

• 과세대상: 비소형주택 3주택 이상 보유자 중 해당 주택 전세보증금 합계 3억 원 초과분

 

• 주택 수 판정방법

- 다가구주택은 1개의 주택, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택

- 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 합산. 다만, 동일 주택이 부부 각각의

주택수에 가산된 경우 아래 순서로 1인의 소유주택으로 계산

① 지분이 더 큰 자

② 지분이 동일한 경우, 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

- 공동소유

① 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산. 다만, 임대수입금액이 연간 6백만 원 이상 또는 기준시가 9억 원 초과 주택의 지분을 30% 초과 보유 시 소수지분자도 소유주택으로 계산

② 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 각각의 소유로 계산

③ 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한

경우 그의 소유로 계산

- 임차 받은 주택을 전대 · 전전세하는 경우 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산

 

• 과세최저한(3억 원) 적용방법

-‌ 인별(개인단위) 과세원칙에 따라 부부의 경우도 각각 주택 소유자별로 적용

-‌ 3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 과세

-‌ 공동사업장의 경우 공동사업장의 임대보증금에서 3억 원 공제

 

• 간주임대료 계산방법

-‌ 기장신고: 3억 원 초과 보증금 × 60% × 정기예금이자율 - 임대사업 부분 발생 이자 · 배당

-‌ 추계신고: 3억 원 초과 보증금 × 60% × 정기예금이자율

※ 2023년 소득세 신고시 적용할 정기예금 이자율: 2.9%

 

 

 

[간주임대료 계산 사례]

사례	과세여부
3주택(109㎡ 3채), 전세보증금 합계 3억 원 초과	과세
3주택(109㎡ 2채, 기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억 원 초과	비과세 소형주택(기준시가 2억 원 이하인 40㎡주택 1채)이 제외되어 2주택이 됨
4주택(109㎡ 2채, 기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 2채), 전세보증금 합계 3억 원 초과	비과세 소형주택(기준시가 2억 원 이하인 40㎡주택 2채)이 제외되어 2주택이 됨
4주택(109㎡ 3채, 기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억 원 초과	3주택(109㎡ 3채)의 전세보증금 합계가 3억 원 초과시만 과세(3억 원 이하시 비과세)

 

 

 

<소규모 주택임대소득 세부담 완화>

• 민간임대주택 공급 활성화 및 서민 · 중산층 주거 안정

 

• 주요내용

 

-‌ 수입금액이 2천만 원 이하의 소규모 주택임대사업자의 경우 2014년 ~ 2018년 소득분 비과세, 2019년 이후 소득분부터 분리과세 선택 가능

 

-‌ 분리과세 방법

필요경비율: 50%(주택임대업 등록한 경우 60%)

기본공제: 2백만 원(주택임대업 등록한 경우 4백만 원) 인정

종합소득 과세방식과 비교하여 낮은 금액으로 과세(기본공제는 분리과세

소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에만 적용)

 

-‌ 주택임대소득에서 발생한 결손금과 이월결손금은 근로소득금액 등 다른

종합소득금액에서 공제 가능

 

•‌ 시행일

-‌ 비과세: 2014년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지 발생하는 소득분에 적용

-‌ 분리과세: 2019년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용

 

 

이상으로 사업소득 주택임대와 소득세 과세에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드1의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.