사업소득 부동산임대사업자와 장부 기장 이해하기

<부동산임대사업자와 장부 기장 개요>

1. 부동산임대업을 영위하는 사업자는 부가가치세와 소득세를 내야 하는데, 일반적으로 부가가치세보다는 소득세 부담이 훨씬 높습니다.

 

2. 부동산임대업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합하여 계산하는데, 월세는 기장에 의해 계산하든 추계로 계산하든 수입금액 차이가 없으나, 간주임대료는 기장에 의해 계산하는 경우와 추계로 계산하는 경우에 커다란 차이가 있습니다.

 

 

<부동산임대사업자와 소득세 사례>

1. 임대업 씨의 임대현황이 아래와 같다고 가정할 때 소득세 차이를 비교해보면, 아래와 같은 차이가 있습니다.

•‌ 임대기간 2022년 1월 1일 ~ 12월 31일

• 월세수입 5,000,000원                                                     •‌ 월 관리비수입 1,000,000원

• 임대보증금 5억 원                                                           •‌ 상가취득가액(건물분) 2억 원

•‌ 건물기준시가 5천만 원                                                    •‌ 1년 만기 정기예금 이자율 1.2%

• 임대보증금의 은행예금 이자 18,500,000원

• 인건비 등 필요경비 합계액 30,000,000원(주요경비 1,500만 원)

• 가족상황 처와 미성년자 자녀 2명

•‌ 기준경비율 16.7%(2022년 귀속)

•‌ 정기예금 이자율

귀속연도	2016년도	2017년도	2018년도	2019년도	2020년도	2021년도	2022년도
이자율	1.8%	1.6%	1.8%	2.1%	1.8%	1.2%	1.2%

 

 

<기장에 의하여 소득금액을 계산하는 경우>

▷ 수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료

•‌ 임대료수입 = 5,000,000원 × 12월 = 60,000,000원

•‌ 관리비수입 = 1,000,000원 × 12월 = 12,000,000원

 

•‌ 간주임대료 = (임대보증금 - 건물취득가액) × 정기예금이자율 - 임대보증금의 은행예금이자

 = (5억 원 - 2억 원) × 1.2% - 18,500,000원 = 0

∴ 총수입금액 = 60,000,000원 + 12,000,000원 + 0원 = 72,000,000원

 

▷ 소득금액 = 72,000,000원 - 30,000,000원 (필요경비 합계액) = 42,000,000원

 

▷ 과세표준 = 42,000,000원 - ✽6,000,000원 (소득공제) = 36,000,000원

 

▷ 소득세액 = 36,000,000원 × 15% - 1,080,000원 (누진공제) = 4,320,000원

✽ 소득공제는 가정치임

 

 

 

<추계에 의하여 소득금액을 계산하는 경우(기준경비율 적용)>

▷ 수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료

•‌ 임대료수입 = 5,000,000원 × 12월 = 60,000,000원

•‌ 관리비수입 = 1,000,000원 × 12월 = 12,000,000원

• ‌간주임대료 = 임대보증금 × 정기예금이자율 = 5억 원 × 1.2% = 6,000,000원

∴ 총수입금액 = 60,000,000원 + 12,000,000원 + 6,000,000원 = 78,000,000원

 

▷ 소득금액 = 수입금액 - 주요경비 - (수입금액 × 기준경비율) = 78,000,000원 - 15,000,000원 - (78,000,000원 × 16.7%) = 49,974,000원

 

▷ 과세표준 = 49,974,000원 - 6,000,000원 (소득공제) = 43,974,000원

 

▷ 소득세액 = (43,974,000원 × 15% - 1,080,000원) × (1.2%) = 6,619,320원

(장부의 기록ㆍ보관 불성실가산세 20% 적용)

 

 

이상으로 사업소득 부동산임대사업자와 장부 기장에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드1의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.