법인세신고 길라잡이_토지 등 양도소득에 대한 과세특례_개요, 법인세 계산 구조, 적용세율, 과세대상(주택)

<토지 등 양도소득에 대한 과세특례>

 

[토지 등 양도소득에 대한 과세특례]

 

- 토지 등 양도소득에 대한 과세특례

- 법인이 보유한 비사업용 토지 또는 법령에서 정하는 주택(부수토지 포함)과 조합원입주권･분양권을

양도하는 경우에는 해당 부동산의 양도소득에 대하여 각 사업연도 소득에 대한 법인세 외에 추가로 법인세를 납부하여야 합니다.

 

- 다만, 2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 양도하는 경우 및 2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 법인세 추가과세를 적용하지 않습니다.

 

[개 요]

- 토지 등 양도소득에 대한 법인세란 법인의 부동산 투기를 막기 위해서 토지, 건물 등을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여 각 사업연도 소득에 대한 법인세에 추가하여 과세하는 법인세를 의미합니다.

 

 

 

[법인세 계산 구조]

- 토지 등 양도소득에 대한 법인세＝(양도가액－양도당시의 세무상 장부가액*)×세율

 

* 비영리 내국법인이 1990년 12월 31일 이전에 취득한 토지등 양도소득은 양도금액에서 장부가액과 1991년 1월 1일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 에 따라 평가한 가액 중 큰 가액을 뺀 금액으로 할 수 있다.

 

❖ 2 이상의 토지 등을 양도하는 경우에 양도한 자산별로 양도소득을 합산한 금액으로 하며, 양도한 자산 중 양도차손이 있는 토지 등의 경우 다음 자산의 양도소득에서 순차로 차감하여 토지 등 양도소득을 계산합니다(법령§92의2⑨).

 

- 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득

- 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득

 

 

 

[적용세율]

과세대상자산	세율
	2013.1.1.∼ 2013.12.31. 양도 자산	2014.1.1.∼ 2020.12.31. 양도 자산	2021.1.1. 이후 양도 자산
(1) 비사업용 토지	30% (미등기 40%)	10% (미등기 40%)	10% (미등기 40%)
(2) 주택, 별장			20% (미등기 40%)
(3) 조합원입주권과 분양권	-		20%

 

* 舊 법인세법§25①(1)에 따른 중소기업이 (2)주택 또는 (3)비사업용 토지(미등기 토지등은 제외한다)를 2015년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가 과세하지 아니함(법인세법 부칙 제8조 단서, 법률 제12166호, 2014.1.1.).

 

* 하나의 자산이 둘 이상에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 세율을 적용

* 법인의 주택, 별장 양도차익에 대해 기본세율(10%~25%)에 추가하여 적용하는 세율을 10% → 20% 인상 (’21년 양도분부터)

* 법인의 조합원입주권, 분양권 양도차익을 과세대상에 포함, 기본세율(10%~25%)에 20%를 추가 적용 (’21년 양도분부터)

 

 

 

[과세대상_ 주 택]

- 법령§92의2②에서 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양･피서･위락 등의 용도로 사용하는 건축물 (단, ｢지방자치법｣§3③ 및 ④에 따른 읍 또는 면에 있으면서 법령§92의10에서 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외)

* 과세대상 확대(’21년 양도분부터 적용) : 주택을 취득하기 위한 권리(입주권, 분양권)

 

[법령§92의2②에서 정하는 주택]

- 국내에 소재하는 주택으로서 다음에 해당하지 아니하는 주택을 의미함

 

1. 해당 법인이 임대하는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의3에 따른 공공 매입임대주택으로서 법령§92의2 ②(1)의 요건을 모두 갖춘 주택

 

2. 해당 법인이 임대하는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의2에 따른 공공 건설임대주택으로서 법령§92의2② (1의2)의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

 

3. ｢부동산투자회사법｣ 제2조제1호에 따른 부동산투자회사 또는 ｢간접투자 자산 운용업법｣ 제27조제3호에 따른 부동산간접투자기구가 2008년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지 취득 및 임대하는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의 3에 따른 공공매입임대 주택으로서 법령§92의2② (1의3)의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택

 

 

 

4. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 법령§92의2 ②(1의4)의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 법인은 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 사업연도 과세표준신고 시 시장･군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 함

 

5. 법령§92의2②(1의5)의 요건을 모두 갖춘 ｢부동산투자회사법｣ 제2조 제1호 다목에 따른 기업구조조정부동산투자회사 또는 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제229조 제2호에 따른 부동산집합투자기구(이하 이 항에서 “기업구조조정부동산투자회사등” 이라 한다)가 2010년 2월 11일까지 직접 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)을 하는 미분양주택(｢주택법｣ 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

 

6. 위 5, 아래 8 또는 10에 따라 기업구조조정부동산투자회사등이 미분양주택을 취득할 당시 매입약정을 체결한 자가 그 매입약정에 따라 미분양주택(아래 8의 경우에는 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택만 해당)을 취득한 경우로서 그 취득일부터 3년 이내인 주택

 

 

 

7. 법령§92의2②(1의7)의 요건을 모두 갖춘 신탁계약에 따른 신탁재산으로 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 신탁업자(이하 이 호에서 “신탁업자”라 한다)가 2010년 2월 11일까지 직접 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)을 하는 미분양주택

 

8. 법령§92의2②(1의8)의 요건을 모두 갖춘 기업구조조정부동산투자 회사등이 2011년 4월 30일까지 직접 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하는 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택

 

9. 법령§92의2②(1의9)의 요건을 모두 갖춘 신탁계약에 따른 신탁재산으로 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 신탁업자(이하 이 호에서 “신탁업자”라 한다)가 2011년 4월 30일까지 직접 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하는 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택

 

10. 법령§92의2②(1의10)의 요건을 모두 갖춘 기업구조조정부동산투자회사등이 2014년 12월 31일까지 직접 취득(2014년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하는 미분양주택

 

 

 

11. 법령§92의2②(1의11)의 요건을 모두 갖춘 신탁계약에 따른 신탁재산으로 ｢자본 시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 신탁업자(이하 이 호에서 “신탁업자”라 한다)가 2012년 12월 31일까지 직접 취득(2012년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하는 미분양주택(｢주택도시기금법｣에 따른 주택 도시보증 공사가 분양보증을 하여 준공하는 주택만 해당한다)

 

12. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 공공지원 민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 으로서 법령§92의2②(1의12)의 요건을 모두 갖춘 주택(’18.4.1. 이후 양도하는 분부터 적용)

 

13. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반 민간임대주택 등으로서 법령§92의2②(1의13)의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택(’18.4.1. 이후 양도하는 분부터 적용)

 

 

 

14. 법령§92의2②1, 1의2, 1의4 및 1의12에 해당하는 임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)에는 해당 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택

 

15. 주주등이나 출연자가 아닌 임원 및 직원에게 제공하는 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 사택제공기간 또는 무상제공 기간이 10년 이상인 주택

 

16. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

 

17. 그 밖에 부득이한 사유로 보유하고 있는 주택으로서 기획재정부령으로 정하는 주택

 

 

 

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3. 홈택스에는 모의계산, 간편계산 또는 자동계산 등으로 신고의 편의를 위한 메뉴가 있으니, 실제 신고에 앞서 또는 신고 과정에서 보다 손쉽게 세금 신고하실 수 있습니다.

 

 

 

이상으로 법인세신고 길라잡이_토지 등 양도소득에 대한 과세특례_개요, 법인세 계산 구조, 적용세율, 과세대상(주택)에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 2024법인세 신고안내 매뉴얼의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.