1세대 2주택 양도소득세 과세 예외의 경우 핵심 요약정리

1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세 되는 경우가 있습니다. 1세대가 국내에 2주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙입니다.

 

그러나 다음과 같은 경우 일정한 기간 내에 양도하는 주택에 대하여는 양도 소득세를 비과세하고 있으므로 이를 잘 활용하면 세금을 절약할 수 있습니다.

 

 

 

<1세대가 일시적으로 2주택을 보유하게 될 때>

1. 일반적인 경우

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 아래의 요건을 모두 갖추어 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세됩니다.

 

 

 

 

[비과세 요건]

• 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득할 것

• 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

다만, 조정대상지역 일시적 2주택자는 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 3년 이내(2022. 5. 10. ∼ 2023. 1. 11. 양도분 2년 이내) 종전주택을 양도할 것

• 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

2. 지방이전 공공기관과 기업의 종업원인 경우

수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하여 당해 공공기관 및 법인의 종사자가 이전한 지역(시·군) 또는 연접한 지역의 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 아래의 요건을 모두 갖추어 종전의 주택(수도권에 1주택을 소유한 경우에 한정함)을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

[비과세 요건]

• 새로운 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 종전 주택을 양도할 것. 이 경우 “종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택 취득” 요건을 적용하지 않음

• 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

 

 

 

 

<상속을 받아 2주택을 보유하게 될 때>

1. 일반주택을 양도하는 경우 ‌

• 상속개시 당시 별도세대로부터 상속받은 주택(조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함)과 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당)을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 양도하는 일반주택이 비과세 요건을 갖추었다면 양도소득세를 과세하지 않습니다. ‌

 

• 피상속인(사망한 사람)이 상속개시 당시 두 개 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인을 기준으로 아래 a ＞ b＞ c ＞ d 순위에 따른 1주택에 대해서만 상속주택 특례가 적용됩니다.

a. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

b. a가 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

c. a와 b가 모두 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

d. 피상속인이 거주한 사실이 없고, a가 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) ‌

 

• 공동상속주택(2채 이상일 경우, 위 a ＞ b ＞ c ＞ d의 순위에 따른 1주택을 말함 )외 다른 주택을 양도할 때에는 해당 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 보며 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 아래 e ＞ f 순위에 따라 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

e. 당해 주택에 거주하는 자

f . 최연장자

 

 

 

 

2. 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우

그러나 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다.

다만, 상속받은 주택이라도 일반주택과 마찬가지로 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

3) 노부모를 모시기 위해 세대를 합침으로써 2주택을 보유하게 될 때

1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속 (배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세합니다.

 

[비과세 요건]

•‌ 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

•‌ 세대를 합친 날부터 10년 이내에 양도할 것 •‌ 노부모(직계존속 중 어느 한 사람이 60세 이상)를 봉양할 것

•‌ 암·희귀성 질환 등 중대한 질병 등이 발생한 60세 미만의 직계존속과 합가

 

4) 혼인으로 2주택을 보유하게 될 때

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2채의 주택을 보유하게 된 경우 또는 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유한 직계존속 (60세 이상)과 거주 중인 무주택자와 혼인하여 1세대가 2채의 주택을 보유하게 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 비과세 요건을 갖춘 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세합니다.

•‌ 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

•‌ 혼인한 날부터 5년 이내에 양도할 것

 

 

 

 

5) 농어촌주택 등을 소유함으로써 2주택을 보유하게 될 때

1주택(일반주택)을 소유한 자가 아래의 농어촌주택 등을 취득하여 1세대 2주택이 된 상태에서 일반주택을 양도할 때에 이를 1세대 1주택으로 보아 주택의 비과세 규정을 적용합니다.

① 농어촌주택 등(조세특례제한법 제99조의4)

1세대가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일) 부터 2025년 12월 31일 기간 중에 농어촌주택 등을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 때에는 그 농어촌주택 등은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 주택의 비과세 규정을 적용합니다.

 

[농어촌 주택]

- 소재: 읍·면 또는 인구 20만 이하의 시의 동*

✽인구 20만 이하인 시의 동은 2016년 1월 1일 이후 양도분부터 적용 ‌

• 수도권, 도시지역, 토지거래 허가구역, 조정대상지역, 관광단지 등은 제외

• 일반주택과 행정구역 상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면은 제외 - 주택가격: 취득 시 기준시가 3억 원(한옥은 4억 원) 이하 → 2022년 12월 31일 이전 취득분은 2억 원(한옥은 4억 원) 이하

 

[고향 주택]

- 소재: 인구 20만 이하의 시인 고향 ‌

• 수도권, 조정대상지역, 관광단지 등은 제외 ‌

• 일반주택과 행정구역 상 같은 시 또는 연접한 시는 제외 - 주택가격: 취득 시 기준시가 3억 원(한옥은 4억 원) 이하→ 2022년 12월 31일 이전 취득분은 2억 원(한옥은 4억 원) 이하

 

농어촌주택 등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도해도 비과세가 적용되나, 이때는 농어촌주택 등을 3년 이상 보유하여야 합니다. 농어촌주택 등을 3년 이상 미보유한 경우에는 양도소득세가 추징됩니다.

 

 

 

 

[인구 20만이하의 시]

고향주택 소재 지역 범위(제99조의4제2항 관련) [조특법 시행령 별표12]

구 분	시 (26개)
충북	제천시
충남	계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시
강원	동해시, 삼척시, 속초시, 태백시
전북	김제시, 남원시, 정읍시
전남	광양시, 나주시
경북	김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시
경남	밀양시, 사천시, 통영시
제주	서귀포시

※ 비고: 위 표는 「통계법」 제18 조에 따라 통계청장이 통계작성에 관하여 승인한 주민등록인구 현황 (2015년 12월 주민등록인구 기준)을 기준으로 인구 20만 명 이하의 시를 열거한 것임

 

② 농어촌주택(소득세법 시행령 제155조제7항)

주택 (일반주택 )을 소유한 1세대가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍(도시지역 안의 지역은 제외) 또는 면 지역에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우에 일반주택을 양도할 때(귀농주택은 그 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한하여 적용) 주택의 비과세 규정을 적용한다.

 

 

 

 

<관련 법규와 가이드>

1) 농어촌 주택

• 상속주택: 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

• 이농주택: 농업 또는 어업에 종사하던 자 (배우자 포함)가 전업으로 인하여 다른 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주하지 못하게 되는 주택으로 이농인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

• 귀농주택: 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자 (배우자 포함)가 취득 (귀농 이전 취득 포함)하여 거주하는 다음의 요건을 갖춘 주택을 말하며, 귀농주택 소유자는 귀농일부터 계속하여 3년 이상 농업ㆍ어업에 종사하여야 하고 같은 기간에 세대전원도 함께 이사 (취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하여 거주해야 함

a. 고가주택(취득 당시 실지거래가액 12억 원 초과)에 해당하지 아니할 것

b. 대지면적 660㎡ 이내일 것

c. 1,000㎡ 이상의 농지를 소유한 자 또는 배우자가 해당 농지 소재지에 있는 주택을 취득하거나, 1,000㎡ 이상의 농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 농지 소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것

 

2. 귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 위 비과세 특례가 적용되며 그 이후 새로이 취득한 일반주택은 적용되지 않습니다.

 

3. 관련 법규: 소득세법 시행령 제154조, 제155조, 조세특례제한법 제99조의 4

 

 

 

 

이상으로 1세대 2주택 양도소득세 과세 예외의 경우에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.