양도일 현재 주택이 아닌 경우의 양도소득세 과세 핵심 요약정리

<양도일 현재, 1세대 1주택의 주택이 아닌 경우>

1세대 1주택 비과세를 받으려면, 양도일 현재 주택이어야 합니다.

 

여기서 ‘양도일’이란 대금청산일을 말하며, 대금청산일이 불분명 하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기접수일을 말합니다.

 

종전에는 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 멸실하거나 상가로 용도변경한 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있었으나, 매매특약에 대한 해석이 변경되어 용도변경은 2022년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터 멸실은 2022년 12월 20일 이후 매매계약 체결분부터 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.

 

 

 

 

• 양도일 이전에 매수자(건설사업자)가 공사기간을 줄이기 위하여 매매 특약으로 잔금청산 전에 주택을 멸실하거나,

매수자가 상가로 사용하기 위해 매매특약으로 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우,

종전에는 매매계약일 현재를 기준으로 주택이면 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(95p 표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 등을 판단하였으나,

아래와 같이 해석이 변경됨에 따라 양도일(잔금청산일) 기준으로 판단합니다.

 

- 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우, 2022년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일)현재 상황에 따라 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제(95p 표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 등 적용 여부를 판정함(기획재정부 재산세제과-1322, 2022. 10. 21.)

 

- 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우, 2022년 12월 20일 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 상황에 따라 1세대 1주택 비과세, 장기보유 특별공제(95p 표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 등 적용 여부를 판정함 (기획재정부 재산세제과-1543, 2022. 12. 20.)

 

• 따라서, 매매특약으로 잔금청산 전에 주택을 멸실하거나, 매매특약으로 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경하는 매매계약을 체결하는 경우가 있는데 이러한 경우 1세대 1주택 비과세 등 적용기준이 매매계약일 기준이 아닌 양도일(잔금청산일)로 변경되어 1세대 1주택 비과세 등을 받을 수 없으므로 주의하여야 합니다.

 

 

 

 

<관련 법규와 가이드>

1. 관련 법규: 소득세법 제89조, 제95조, 제98조, 제104조 소득세법 시행령 제154조, 제159조의4, 제162조

 

 

이상으로 양도일 현재 주택이 아닌 경우의 양도소득세 과세에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.