실거래가 부동산 양도 시 증빙서류와 절세 핵심 요약정리

<절세 기본 방향>

실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도차익을 계산하므로 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세부담이 따릅니다.

 

 

 

<사례>

제조업을 운영하고 있는 김절세 씨는 사업상 투자 자금이 필요하여 분양받은 경기도 고양시 일산구 소재 아파트(분양가액 2억 원, 제세공과금 1천만 원, 보유기간 2년 이상 3년 미만)를 2021년 1월 3억 원에 급히 매매하고 이에 따른 양도소득세를 신고하고자 담당 세무사에게 신고를 의뢰하였습니다.

 

담당 세무사는 2007년부터는 부동산 등을 사고 팔면서 얻은 실제 이익을 기준으로 양도소득세를 신고·납부하는 실거래가 과세제도가 전면적으로 시행되었다고 하면서, 분양금액이나 섀시 비용 등 관련 증빙을 요청하였으나 입주 시 설치한 섀시 비용 3백만 원에 대한 증빙이 없어 제시를 못했습니다.

 

제시한 서류를 검토한 세무사는 실제 소요된 비용에 따른 양도소득세 1,506만 원을 신고 납부하면 되나 섀시 비용 3백만 원에 대한 증빙이 없어, 이 금액의 상당세액 72만 원을 추가 부담해야 한다고 합니다.

 

 

 

 

<부동산 취득 시 증빙서류>

- 다음과 같은 사항에 유념하여 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가 부담하는 일이 없도록 해야 하겠습니다.

 

•‌ 양도소득세 계산 시 비용으로 공제받을 수 있는 항목을 알아두고

•‌ 공제받을 수 있는 항목에 대한 증빙자료를 확인하고

•‌ 증빙자료는 언제 어디서나 쉽게 구할 수 있는 것이 아니므로 비용을 지출할 때마다 미리미리 확보해 두는 것이 좋습니다.

 

 

 

<실지거래가에 의한 양도차익 계산>

1. 양도차익 = 실지양도가액 － 필요경비

•‌ 실지 양도가액

- 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말한다.

•‌ 필요경비 (① + ② + ③)

① 취득에 소요된 비용(취득가액 및 부대비용)

② 취득 후 지출한 비

③ 양도비용

 

 

 

 

2. 취득에 소요된 비용

- 당해 자산의 매입가액, 취득세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 비용을 공제합니다.

- 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용·인지대, 양도세신고서 작성비용 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함합니다.

- 다만, 취득세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있습니다.

 

[증빙서류 예시]

•‌ 취득 및 양도 시의 매매계약서

•‌ 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증

•‌ 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장

•‌ 거래상대방의 거래사실확인서

•‌ 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등

•‌ 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류

 

3. 취득 후 지출한 비용

- 부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있습니다.

•‌ 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용

•‌ 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용

•‌ 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용

•‌ 재해 등으로 건물·기계·설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용

•‌ 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용

•‌ 재해나 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용(2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터 적용)

•‌ 기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 비용

- 예를 들면 섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등은 공제가능하나 벽지·장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도장비용, 조명기구 교체비용 등은 공제받을 수 없음

 

 

 

 

[증빙서류 예시]

•‌ 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증

•‌ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

- 2016년 2월 17일 이후의 자본적지출액부터는 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서(계산서) 등의 증빙서류를 수취·보관하여야 필요 경비로 인정받을 수 있었으나, 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터는 금융증빙 등 실제 지출이 확인되는 경우 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

 

4. 양도 비용

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다.

 

[증빙서류 예시]

•‌ 양도비용 지급 영수증

•‌ 인지세 납부 영수증

•‌ 국민주택채권 등 매각 영수증

•‌ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

•‌ 세무대리인에게 지급한 수수료 영수증

 

 

 

 

<관련 법규와 가이드>

1. 관련 법규: 소득세법 제97조, 소득세법 시행령 제163조, 제89조

 

 

이상으로 실거래가 부동산 양도 시 증빙서류와 절세에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.