부동산 양도 시 장기보유특별공제 핵심 요약정리

<장기보유특별공제>

'장기보유특별공제액'이란 양도소득세를 계산할 때 자산의 양도차익에 해당 자산의 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말하고, 이 금액은 해당 자산의 양도차익에서 차감합니다.

 

따라서 장기보유특별공제액 만큼 세부담이 줄어 들게 됩니다. 장기보유특별공제의 대상이 되는 자산은 보유기간이 3년 이상인 토지 또는 건물(미등기 양도자산 제외) 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외하며,

 

조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법」 제29조에 따른 사업시행계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도 차익으로 한정)입니다.

 

 

 

 

<장기보유특별공제율>

1. 토지·건물

공제율	3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상	10년 이상	11년 이상	12년 이상	13년 이상	14년 이상	15년 이상
토지·건물	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%

※ 비사업용 토지: 2016년 12월 31일 양도분까지는 적용하지 않다가 2017년 1월 1일 이후 양도분부터 적용

 

2. 1세대 1주택

구 분		3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상	10년 이상
공제율	보유기간	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주기간	12(8✽)%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	합 계	24(20✽)%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

✽ 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년 이상 3년 미만(8%)인 경우 20% 적용

※ 비거주자 및 보유기간 중 2년 이상 거주하지 않은 경우는 일반 공제율(최고 30%) 적용

 

 

 

 

<장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제>

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 같은 법에 따라 임대사업자등록하여 다음 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유특별공제액을 계산할 때 8년(10년) 이상 계속 임대 후 양도하는 경우 50%(70%)의 공제율을 적용합니다.

 

이 경우 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.

• 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하

• 전용면적 85㎡ 이하(다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준)

• 임대 개시 당시 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하(2018년 9월 14일 이후 취득분부터)

※ 2020 년 12 월 29 일 법률 개정으로 장기일반 민간임대주택은 2020 년 12 월 31일까지 등록 (민간건설임대주택은 2024년 12월 31일 ) 한 주택에 한해 해당 과세특례를 적용받을 수 있습니다.

 

 

 

 

<장기임대주택에 대한 장기보유특별공제>

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 다음의 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도할 때에는 일반 장기보유특별공제율(연 2%, 최대 30%)에 임대기간에 따라 다음의 공제율을 가산합니다.

 

이 경우 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 하거나 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택 사업자로 지정되어 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.

• 민간매입임대주택: 1호 이상, 임대개시일 당시 주택의 기준시가 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하

• 건설임대주택: 2호 이상, 대지면적 298㎡ 이하, 주택의 연면적 (공동주택은 전용면적)이 149㎡ 이하

임대기간	추가공제율
6년 이상 7년 미만	2%
7년 이상 8년 미만	4%
8년 이상 9년 미만	6%
9년 이상 10년 미만	8%
10년 이상	10%

 

 

 

 

<양도소득세 계산 흐름>

• 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타의 필요경비

• 장기보유특별공제액 = 양도차익 × 장기보유특별공제율

• 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액

• 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 소득감면대상 소득금액 - 기본공제

• 산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율

• 자진납부할 세액 = 산출세액 - 감면세액

 

 

 

<관련 법규와 가이드>

1. 관련 법규: 소득세법 제95조, 조세특례제한법 제97조의3, 제97조의4

 

 

이상으로 부동산 양도 시 장기보유특별공제에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.