상속 및 증여 재산의 평가 기준, 시가 핵심 요약정리

<상속 및 증여 재산의 평가 기준>

부동산 등 재산을 상속이나 증여받을 때, 그 재산의 평가액이 얼마인 지에 따라 납세자가 부담할 세액이 결정됩니다.

 

따라서, 재산을 어떻게 얼마의 가치로 평가하는지가 중요한 문제입니다.

 

상속이나 증여재산을 평가할 때는 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 세법에서는 ‘상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다.'라고 규정하고 있습니다.

 

시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하는데, 시가에는 해당 재산의 실제 매매가액 이외에도 감정, 수용, 공매 또는 경매가액도 포함됩니다.

 

세법에서는 재산평가 시점을 상속 개시일 또는 증여일로 정하고 있으며, 상속 재산의 경우에는 상속 개시일 전·후 6개월, 증여 재산의 경우에는 증여일 전 6개월, 후 3개월 이내에 매매, 감정, 수용, 공매 또는 경매가 있는 경우 그 확인되는 가액을 시가로 인정합니다.

 

 

 

※ 평가 기간 외에도 시가로 인정하는 경우(상증법 시행령 제49조 제1항 단서)

① 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등✽이 있는 경우

② 평가기간 경과 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우 위 ①, ②의 경우로서 납세자 또는 지방국세청장 · 세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있습니다.

✽‌ ‌ 매매 등: 매매·감정·수용·경매 또는 공매

 

○ 해당 재산에 대해 매매 사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 이 경우 특수관계인과의 거래 등 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 등에는 제외

 

 

 

 

○ 해당 재산(주식 및 출자지분은 제외)에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관✽이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 ✽ 10억 이하의 부동산의 경우 하나 이상의 감정기관

○ 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매 사실이 있는 경우에는 그 보상가액 ·경매가액 또는 공매가액. 이 경우 물납한 재산을 상속인 또는 그와 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 가액은 시가로 보지 않음

 

○ 평가대상 재산과 면적·위치·용도 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매 등의 가액

 

○ 상속이나 증여재산을 평가할 때는 시가로 하는 것이 원칙이지만 시가를 산정하기 어려운 경우가 있을 수 있다. 세법에서는 이와 같은 문제를 보완하기 위하여 평가해야 할 재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 재산 종류별로 평가할 수 있는 방법을 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

<주요 재산 종류별 평가 방법>

구 분	평가 방법
토 지	개별공시지가 • 인터넷 > 개별공시지가 확인
주 택	개별주택가격, 공동주택가격 • 인터넷 > 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격
오피스텔 및 상업용건물	상업용건물/오피스텔 기준시가 다만, 고시된 기준시가가 없을 경우 일반건물 평가방법으로 산정 • 국세청 홈택스 > 조회/발급 > 기타 조회 > 기준시가 조회 > 상업용건물/오피스텔
일반건물	국세청장이 고시하는 건물 기준시가 산정방법에 따라 평가 • 국세청 홈택스 > 조회/발급 > 기타 조회 > 기준시가 조회 > 건물기준시가(양도), 건물기준시가(상속,증여)
임대차계약이 체결된 부동산 등	사실상 임대차 계약이 체결되거나, 임차권이 등기된 부동산의 경우 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가와 1년간 임대료를 환산율(12%)로 나눈 금액에 임대보증금을 합계한 금액을 토지와 건물별로 비교하여 큰 금액
코스피·코스닥 상장주식	평가기준일 이전·이후 각 2월간에 공표된 매일의 거래소 최종 시세가액의 평균액
비상장주식	1주당 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액
저당권 등이 설정된 재산	저당권, 담보권 등이 설정된 재산은 당해 재산이 담보하는 채권액을 시가 또는 보충적 평가가액과 비교하여 큰 금액

 

 

 

[개별공시지가 확인]

 

개별공시지가 홈페이지 바로가기

 

 

 

[국세청 홈택스에서 조회]

국세청 홈택스 홈페이지 바로가기

 

 

 

<관련 법규와 가이드>

1. 관련 법규: 상속세 및 증여세법 제60조 상속세 및 증여세법 시행령 제49조

 

 

이상으로 상속 및 증여 재산의 평가 기준, 시가에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.