공부(등기부) 상 무허가 주택과 1세대 1주택 비과세 핵심 요약정리

공부상에는 등재되어 있지 않으나, 무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

<사례>

농가주택이나 대지가 넓은 주택의 경우는 그 부수되는 토지 안에 실제로 주거용으로 사용하는 무허가 건물이 있는 경우가 종종 있습니다.

 

이때 건물은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 비과세 되었으나, 부수토지가 넓어서 기준면적을 초과하는 토지가 발생되고 그에 대하여 양도소득세가 과세되는 경우 등기부 등 공부상의 내용만을 가지고 세금을 계산하면 실제 내야 할 세금보다 훨씬 많은 세금을 내게 됩니다.

 

이러한 경우에는 어떻게 해야 하나요?

 

 

 

 

<절세방안>

무허가건물이 있음을 입증하는 것이 쉬운 일은 아니나 대체로 다음과 같은 서류를 준비하면 될 것입니다.

 

• 부동산매매계약서(무허가건물부분도 반드시 표기)

• 무허가건축물에 대한 재산세납부영수증 또는 과세대장 사본

• 무허가건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록표등본(해당 주택의 전입세대 열람으로 갈음 가능)

• 양도당시의 날짜가 표시된 현장사진

• 인근주민들의 인우보증서 등

 

 

 

<1세대 1주택 비과세>

소득세법에서는 1세대 1주택과 그에 부수되는 일정한 범위 내의 토지를 양도함으로써 발생된 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있습니다.

 

여기서 ‘1세대 1주택’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택(미등기, 고가주택은 제외)의 보유기간이 2년 이상인 것과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배 이내의 토지를 말하며,

 

‘주택’이란 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속건물을 말합니다.

 

따라서 공부상 점포 또는 사무실로 되어 있는 건물이나 무허가 건물도 실제로 주택으로 사용되는 때에는 주택으로 보며, 농가 주택의 부수창고 등도 주택으로 봅니다.

 

 

 

 

<절세방안 계속>

주택의 일부 또는 부수토지 내에 무허가주택이 일부 있더라도 1세대 1주택으로 비과세되거나 허가받은 건물만을 가지고 계산하더라도 그 부수 토지가 기준면적 이내인 때에는 문제가 없습니다.

 

문제는 대지가 넓어 기준면적을 초과하는 토지가 나오는 경우인데, 이런 때에는 공부에 등재되지 않은 무허가 건물은 없는지 또는 주택으로 볼 수 있는 부속건물은 없는지를 철저히 살펴보는 것이 좋습니다.

 

왜냐하면 주택으로 볼 수 있는 무허가건물이 있으면 그 바닥면적의 5배(3배 또는 10배)에 상당하는 토지에 대하여도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문입니다.

 

예를 들어, 도시지역 내에 있는 주택으로 대지가 495㎡이고 허가건물의 바닥 면적이 66㎡, 무허가건물의 바닥면적이 33㎡가 있는 경우

 

• 공부상의 내용만 가지고 계산하는 경우에 주택의 바닥면적(66㎡)의 5배 (330㎡=66㎡×5)를 초과하는 토지의 면적 165㎡ (495㎡ - 330㎡ )는 양도소득세가 과세되나

• 주택에 해당하는 무허가건물이 있음을 입증하면 주택 바닥면적 99㎡ (66㎡ + 33㎡ )의 5배에 해당하는 토지 면적은 495㎡(99㎡×5)이므로 전체를 비과세 받을 수 있습니다.

 

무허가건물이 있음을 입증하는 것이 쉬운 일은 아니나 대체로 다음과 같은 서류를 준비하면 될 것입니다.

• 부동산매매계약서(무허가건물부분도 반드시 표기)

• 무허가건축물에 대한 재산세납부영수증 또는 과세대장 사본

• 무허가건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록표등본(해당 주택의 전입세대 열람으로 갈음 가능)

• 양도당시의 날짜가 표시된 현장사진

• 인근주민들의 인우보증서 등

 

 

 

 

<관련 법규와 가이드>

1) 참고 예규

• 농가주택의 부수토지 위에 있는 농업에 필요한 기구 및 수확물을 보관하기 위한 창고 등은 농가주택에 포함됨.

• 주택에 부수되는 토지에 축사 등의 건물이 있는 경우로서 축사 등의 건물이 주택보다 큰 경우에는 주택의 부속건물로 보지 아니함.

 

 

 

2) 관련 법규: 소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조

 

 

이상으로 공부(등기부) 상 무허가 주택과 1세대 1주택 비과세에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.