사실상 주택인 상가 보유 1주택자와 양도소득세 핵심 요약정리

<사례>

도시 근교에 10년 이상 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 김성실 씨는 음식점을 하기 위해 주택을 음식점으로 용도 변경하여 사업을 시작하였습니다.

 

그러나 당초 기대했던 만큼 사업은 되지 않고 부채만 자꾸 늘어나 1년 만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내 놓았습니다.

 

그런데 집을 팔게 되면 5천만 원 정도의 양도소득세를 내야 한다고 합니다.

 

이런 경우 어떻게 하면 세금부담을 줄일 수 있을까?

 

 

 

 

<절세 방안>

위 사례의 경우 김성실 씨는 주택을 음식점으로 용도 변경하였으므로, 그 상태로 양도한다면 양도소득세를 내야 합니다. 그러므로 김성실 씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도 당시 위 건물을 주택으로 사용하여야 한다.

 

2년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 2년 이상 보유하였으므로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

 

만약 용도변경 전 보유기간이 2년 미만이라면 주택으로서의 보유기간이 통산하여 2년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

 

문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경하여 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것입니다.

 

물론 이렇게 하기 위해서는 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있습니다. 공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용하였음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖추어 놓아야 합니다.

 

갖추어야 할 증빙서류는 각각의 경우마다 다르나, 이 건의 경우는 대체로 다음과 같은 서류를 갖추어 놓아야 할 것입니다.

 

•‌ 매매물건의 용도가 ‘주택’인 매매계약서

•‌ 전기요금납부영수증(가정용)

•‌ 날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부)

•‌ 다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임대주택의 전입세대 열람 내역 등

•‌ 기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류

 

 

 

 

<1세대 1주택 비과세>

1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택(미등기주택 및 고가주택은 제외)의 보유기간이 2년 이상인 것과 그에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(3배, 10배) 이내의 토지를 양도하는 것에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있습니다.

 

이때 양도하는 건물이 주택인지 2년 이상 보유하였는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, ‘2년 이상 보유’란 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간을 통산하여 2년 이상인 경우를 말합니다.

 

 

 

<관련 법규와 가이드>

1) 관련 법규: 소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조

 

 

 

이상으로 사실상 주택인 상가 보유 1주택자와 양도소득세에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.