공시지가 및 기준시가 고시와 증여세 절세 핵심 요약정리

<시가 산정 어려운 토지의 증여세 계산>

시가를 산정하기 어려운 경우에는 토지는 개별공시지가, 주택은 개별(공동) 주택가격, 주택 이외의 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가하여 증여세를 계산합니다.

그런데 개별공시지가, 개별(공동)주택가격 및 국세청 기준시가는 통상 1년에 한번씩 고시하므로 부동산 가액을 평가할 때는 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가나 국세청 기준시가(이하 ‘기준가격’이라 함) 등을 적용합니다.

즉, 증여일 현재 당해연도의 기준가격이 고시되어 있으면 새로 고시된 당해연도의 기준가격을 적용하지만, 당해연도의 기준가격이 고시되어 있지 않으면 이미 고시되어 있는 전년도의 기준가격을 적용합니다.

그러므로 동일한 연도에 동일한 부동산을 증여하더라도 당해연도의 기준 가격이 고시되기 전에 증여하느냐 고시된 후에 증여하느냐에 따라 세금의 크기가 달라집니다.

개별공시지가는 매년 5월 말까지, 개별(공동)주택가격은 매년 4월 말까지, 국세청 기준시가는 오피스텔·상업용 건물 등의 경우 매년 12월 말경에 고시하고 있습니다.

따라서 기준가격이 전년도보다 높게 결정될 것으로 예상되는 때에는 기준가격이 고시되기 전에, 전년도보다 낮게 고시될 것으로 예상되는 때에는 기준가격이 고시된 후에 증여하면 세금을 절감할 수 있습니다.

토지의 경우 개별공시지가를 결정·고시하기 전인 5월 초에 토지소재지 관할 시·군·구 또는 읍·면·동사무소에서 토지 소유자 등에게 공람을 거친 후 5월 31일경에 확정 고시합니다.

그러므로 사전에 개별공시지가에 대한 열람을 통하여 증여하고자 하는 토지의 공시지가를 예측할 수 있습니다.

상업용건물 등의 국세청 기준시가는 매년 실지거래가액을 조사한 후 시세변동 및 가격편차를 감안하여 결정하고 있습니다.

그러므로 건물 가격이 전년도에 비하여 상승하였다면 금년도 기준시가도 상승할 것으로 보면 됩니다.

특히 2005년부터는 국세청 상업용건물·오피스텔의 기준시가도 소유자가 열람할 수 있으므로 사전에 고시될 기준시가를 확인할 수 있습니다.

지금까지 예로 봐서는 개별공시지가나 국세청 기준시가는 특별한 경우를 제외하고는 매년 전년도보다 조금씩 높게 결정되고 있습니다.

따라서 부동산을 증여하고자 하는 경우에는 부동산가격이 하락하는 등 특별한 사유가 없는 한 고시일 이전에 증여하면 세금을 조금이라도 절약할 수 있습니다.

개별공시지가·개별주택가격은 토지(건물)소재지 시·군·구청 누리집에 접속하여 검색해 볼 수 있으며,

국세청 기준시가는 국세청 홈택스를 방문하여 「조회/발급」 - 「기타 조회」 - 「기준시가 조회」를 클릭하면 고시 내용을 확인해 볼 수 있습니다.

공동주택가격은 2006년부터 국토교통부 공동주택가격 열람시스템 누리집에서 검색할 수 있다.

국세청 홈택스

국토교통부 공동주택가격 열람시스템 누리집

이상으로 공시지가 및 기준시가 고시와 증여세 절세에 대해 정리하였습니다.

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드2의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

오늘도 좋은 하루 되십시오.