사업 시작 단계(신규사업자)_임차사업장 확정일자 이해하기

<확정일자 정의>

1. ‘확정일자’란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다.

 

2. 건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.

 

3. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위가 밀려 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다.

 

4. 따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다.

 

5. 상가임대차보호법 관련 문의 및 해석은 아래 법무부 및 대한법률구조공단에 문의하시기 바랍니다.

● 법무부(법무심의관실): 02-2110-3164

● 대한법률구조공단: 국번없이 132

 

 

 

<임차사업장과 확정일자>

1. 정부에서는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고, 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위하여 「상가건물임대차보호법」을 제정, 2002년 11월 1일부터 시행하고 있습니다.

 

2. 상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용합니다.

지역	환산보증금
서울특별시	9억 원
수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시	6억 9천만 원
광역시(수도권 중 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시	5억 4천만 원
기타지역	3억 7천만 원

* 월세의 보증금 환산 : 월세 X 100

 

3. 임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있습니다.

 

 

<임차인이 보호받는 사항>

◆ 대항력이 생긴다.

건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 건물을 인도 받아 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. (확정일자가 없어도 됨)

 

 

◆ 보증금을 우선변제 받을 권리가 있다.

건물을 인도 받아 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(확정일자를 받아야 함).

 

 

◆ 소액임차인은 최우선변제권이 있다.

환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우 (즉, 대항력 요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있습니다.

 

 

◆ 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 다음과 같다. 

지역	지역 우선 변제받을 보증금의 범위 (환산보증금)	보증금 중 최우선 변제를 받을 금액 (보증금)
서울특별시	6,500만 원 이하	2,200만 원까지
수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 (서울특별시 제외)	5,500만 원 이하	1,900만 원까지
광역시(수도권 과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)	3,800만 원 이하	1,300만 원까지
기타지역	3,000만 원 이하	1,000만 원까지

※ 월세의 보증금 환산: 월세 × 100

 

  

 

◆ 10년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다.

임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않은 범위에서 이전 임대차 기간과 동일하게 임대차기간을 갱신할 수 있습니다.

 

 

◆ 지나친 임대료 인상이 억제된다.

임대료인상 한도가 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한됩니다.

 

 

 

<임대인의 권리>

◆ 임대료 인상을 요구할 수 있다.

임대료 조정이 필요한 경우 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능합니다.

 

 

◆ 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

 

 

 

이상으로 사업 시작 단계(신규사업자)_임차사업장 확정일자에 대해 정리하였습니다.

 

상기 내용은 국세청 2023 세금절약가이드1의 내용을 기반으로 재작성하였습니다.

 

오늘도 좋은 하루 되십시오.